終活で家を売るなら知っておきたい不動産売却の基本と注意点

「まだ元気なうちに家をどうにかしておきたい」「子どもに迷惑をかけたくないから、自宅の処分を考えている」——終活の一環として自宅の売却を検討される方が増えています。しかし、いざ家を売ろうと思っても、いつ売るのが最適なのか、税金はどうなるのか、住み替え先はどうするのか、わからないことばかりではないでしょうか。家は多くの方にとって人生最大の資産です。だからこそ、終活における売却は慎重に進める必要があります。本記事では、終活で家を売却する理由やメリット・デメリット、売却の流れ、税金の注意点、そして後悔しないためのポイントまでを網羅的に解説します。ご自身やご家族の将来を見据えた判断の一助となれば幸いです。

なぜ終活で家の売却が注目されているのか

終活といえば、遺言書の作成やエンディングノートの準備を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし近年、不動産の整理——とりわけ自宅の売却——を終活の柱として位置づける方が急増しています。ここでは、その背景と理由を掘り下げます。

空き家問題の深刻化と社会的背景

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は増加の一途をたどっており、2023年時点で約900万戸に達しています。空き家の増加は防犯・防災面でのリスクだけでなく、近隣住民への迷惑や資産価値の低下といった問題を引き起こします。自分の亡き後に自宅が空き家になり、子どもたちに管理や処分の負担をかけることを心配される方は少なくありません。こうした社会的背景が、終活における家の売却を後押ししています。

参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

相続トラブルを未然に防ぐため

不動産は現金と異なり、均等に分割することが困難な資産です。相続人が複数いる場合、「誰が家を引き継ぐのか」「他の相続人への代償金はいくらにするのか」といった争いが生じやすくなります。裁判所の司法統計によれば、遺産分割事件の多くは不動産の分割方法をめぐる紛争が原因とされています。生前に家を売却して現金化しておくことで、こうした相続トラブルを未然に防ぐことができます。

参考：裁判所「司法統計」

関連記事：相続人が多い不動産は売却できる？進め方とトラブル対処法を解説

老後資金の確保と生活の最適化

長寿化が進む現代では、老後の生活資金をいかに確保するかが重要なテーマです。自宅を売却することで得られるまとまった資金は、介護費用や医療費、老人ホームへの入居資金などに充てることができます。また、広すぎる一戸建てから利便性の高いコンパクトな住まいへ住み替えることで、日々の生活負担を軽減できるという実質的なメリットもあります。

子どもに負担をかけたくないという想い

「自分のことで子どもに苦労をかけたくない」という親心は、終活の大きな動機となっています。相続登記の義務化（2024年4月施行）により、相続した不動産の登記を怠ると過料が科される可能性もあります。家の管理・処分を子どもに委ねることへの心理的・経済的負担を考慮し、生前に売却を済ませておこうとする方が増えているのです。

参考：法務省「相続登記の義務化」

関連記事：相続登記していない不動産は売却できる？手続きの流れと注意点を解説

終活で家を売却するメリットとデメリット

家の売却にはさまざまな利点がある一方で、見落としがちなリスクも存在します。メリットとデメリットの両方を正しく理解したうえで判断することが大切です。

メリット①：資産を現金化できる

不動産を売却する最大のメリットは、資産を現金化できることです。不動産のままでは使い道が限られますが、現金にすることで医療費・介護費・生活費などに柔軟に充てることが可能になります。また、相続財産を現金にしておけば、相続人間での分配もスムーズに行えます。

メリット②：維持管理コストから解放される

持ち家には固定資産税・都市計画税のほか、修繕費、火災保険料、庭の手入れ費用など、継続的なコストがかかります。築年数が経つほど修繕の頻度や費用は増加する傾向にあります。売却することで、これらの維持管理コストから解放され、経済的な余裕が生まれます。

メリット③：住み替えによる生活の質の向上

高齢になると、階段の上り下りや広い庭の管理が負担になってきます。バリアフリーのマンションやサービス付き高齢者向け住宅に住み替えることで、安全で快適な暮らしを実現できます。また、病院やスーパーに近い場所に移ることで、日常生活の利便性も向上します。

デメリット①：住み慣れた場所を離れる心理的負担

長年暮らした我が家を手放すことには、大きな心理的負担が伴います。思い出の詰まった家を離れることへの寂しさや喪失感は、決して軽視できるものではありません。売却を検討する際は、ご自身の気持ちとしっかり向き合い、ご家族とも十分に話し合うことが重要です。

デメリット②：売却にかかる費用と税金

家の売却には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、場合によっては譲渡所得税・住民税などの費用が発生します。特に譲渡所得税は、売却益が大きい場合に高額になることがあります。事前にどのような費用がかかるのかを把握し、手取り額をシミュレーションしておくことが大切です。

デメリット③：売却に時間がかかるケースがある

不動産は株式や預金と異なり、流動性が低い資産です。物件の立地や状態、市場の動向によっては、買い手が見つかるまでに数ヶ月から1年以上かかることもあります。急いで売却しようとすると、相場よりも低い価格で手放すことになりかねません。余裕をもったスケジュールで進めることが重要です。

終活で家を売却する最適なタイミング

「いつ売るべきか」は終活における家の売却で最も悩ましい問題の一つです。タイミングを見誤ると、経済的にも精神的にもマイナスの影響を受ける可能性があります。ここでは、売却時期の判断基準をいくつかの観点からご紹介します。

心身ともに健康なうちに動き出す

売却の意思決定や契約手続きには、判断能力が求められます。認知症などで判断能力が低下してからでは、本人名義の不動産を売却するために成年後見制度を利用する必要が生じ、手続きが複雑化・長期化します。また、体力が衰えてからの引っ越しは大きな負担になります。できるだけ心身ともに健康なうちに売却の準備を始めることが理想的です。

不動産市場の動向を見極める

不動産価格は景気や金利動向、地域の再開発計画などに左右されます。近年は都市部を中心にマンション価格が高止まりしている一方、地方の一戸建ては下落傾向にある地域もあります。国土交通省の「不動産価格指数」などを参考に、市場が好調なタイミングで売却することができれば、より有利な条件で売却できる可能性があります。

参考：国土交通省「不動産価格指数」

住み替え先の確保とセットで考える

家を売却した後の住まいをどうするかは、売却時期と密接に関わります。賃貸住宅に移るのか、子ども世帯と同居するのか、高齢者向け施設に入居するのかによって、売却のベストタイミングは変わります。住み替え先の入居時期と売却時期のズレによって、仮住まいが必要になることもあるため、計画的に進めましょう。

税制上の特例が使えるうちに売却する

マイホームを売却した際には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特別控除（居住用財産の3,000万円特別控除）が適用できる場合があります。ただし、この特例は住まなくなった日から3年目の年末までに売却する必要があるなどの条件があります。施設入所などで家を離れる場合は、この期限を意識してスケジュールを組むことが重要です。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

終活で家を売却する具体的な流れ

家の売却は一般的な手続きと終活ならではの留意点が組み合わさったプロセスです。ここでは、全体の流れをステップごとに解説します。

ステップ1：家族との話し合い

まず最初にすべきことは、ご家族との話し合いです。売却の意向を伝え、相続や住まい方に関する希望を共有しましょう。子どもが「実家を残したい」と考えている場合もあれば、「早く整理してほしい」と思っている場合もあります。お互いの気持ちを確認し、方向性を一致させてから動き始めることがスムーズな売却への第一歩です。

ステップ2：不動産会社への相談・査定

売却の方向性が固まったら、不動産会社に相談して査定を依頼します。査定には、データに基づいて算出する「机上査定」と、実際に物件を見て評価する「訪問査定」があります。複数の不動産会社に査定を依頼し、価格だけでなく対応の丁寧さや提案内容も比較して選ぶのがおすすめです。

ステップ3：媒介契約の締結

依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。幅広く買い手を探せる一方、各社の積極性がやや低くなる可能性があります。

専任媒介契約

1社のみに依頼する契約ですが、自分で買い手を見つけた場合は直接取引が可能です。不動産会社の報告義務が2週間に1回以上と定められており、活動状況を把握しやすいのが特徴です。

専属専任媒介契約

1社にすべてを任せる契約で、自分で買い手を見つけた場合でもその会社を通して取引する必要があります。報告義務は1週間に1回以上と最も手厚く、不動産会社の責任感も高まりやすい契約形態です。

ステップ4：売却活動と内覧対応

媒介契約後、不動産会社が広告掲載やポータルサイトへの登録を通じて買い手を募ります。購入希望者が現れたら内覧対応を行います。家を清潔に保ち、必要に応じて荷物を整理しておくことで、購入希望者に好印象を与えることができます。終活での売却の場合、長年住んだ家に荷物が多い傾向があるため、事前の断捨離も兼ねて進めると効率的です。

ステップ5：売買契約の締結と引き渡し

買い手が決まったら、売買契約を締結します。契約時には手付金を受け取り、残代金の受領と同時に物件の引き渡しを行います。引き渡しまでに、住所変更や郵便物の転送手続き、ライフライン（電気・ガス・水道）の停止手続きなども忘れずに行いましょう。

売却時にかかる費用と税金の注意点

家を売却する際には、さまざまな費用と税金が発生します。手取り額を正確に把握するために、事前にこれらを確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産会社を通じて売却する場合、仲介手数料が発生します。上限額は法律で定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限となります。たとえば2,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は72万6,000円（税込）となります。

印紙税

売買契約書には印紙を貼付する必要があります。印紙税の額は売買価格に応じて異なり、たとえば1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円（軽減措置適用時）です。なお、軽減措置の適用期限については最新の情報を確認することをおすすめします。

参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表」

譲渡所得税と住民税

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約39.63%、5年超の場合は「長期譲渡所得」として約20.315%の税率が適用されます。ただし、前述の3,000万円特別控除をはじめ、さまざまな特例が用意されていますので、税理士に相談して最適な方法を選ぶことが重要です。

参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

その他の費用

住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の登録免許税や司法書士への報酬が必要です。また、引っ越し費用、不用品の処分費用、場合によっては建物の解体費用（古家付き土地の場合）なども考慮しておく必要があります。これらの費用を合計すると、売却価格の5〜10%程度になるケースが多いため、資金計画には余裕を持たせましょう。

売却以外の選択肢も検討しよう

終活における家の整理方法は、売却だけではありません。状況によっては、他の方法がより適している場合もあります。主な選択肢を比較してみましょう。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、亡くなった後に自宅を売却して借入金を返済する仕組みです。自宅に住み続けながら老後資金を確保できるのがメリットですが、不動産価格の下落リスクや金利変動リスクがある点に注意が必要です。利用条件も金融機関によって異なるため、慎重に検討しましょう。

賃貸に出す

家を売却せずに賃貸物件として貸し出すことで、毎月の家賃収入を得る方法もあります。ただし、賃貸経営には空室リスクや修繕費用の負担、入居者トラブルへの対応などが伴います。高齢になってからの賃貸経営は負担が大きいため、管理会社への委託費用も考慮に入れる必要があります。

家族信託の活用

家族信託とは、信頼できる家族に不動産の管理・処分権限を委ねる仕組みです。認知症などで判断能力が低下した場合でも、あらかじめ信託契約を結んでおけば、受託者（お子さまなど）が本人に代わって不動産を売却することが可能になります。成年後見制度よりも柔軟な対応ができるため、近年注目を集めています。

相続後に売却する（特定空き家の特例）

生前に売却せず、相続後に売却するという選択肢もあります。相続人が相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」により、最大3,000万円の控除を受けることができます。ただし、旧耐震基準の建物であることや、相続開始から3年後の年末までに売却することなどの条件がありますので、事前に確認が必要です。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

関連記事：老朽化した空家は売れない？空き家対策法と買取の現実を徹底解説

終活での家の売却を成功させるためのポイント

後悔のない売却を実現するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。ここでは、実践的なアドバイスをお伝えします。

早めの情報収集と準備が鍵

終活における家の売却は「いつかやろう」と先送りにしがちですが、準備が早いほど選択肢が広がります。不動産市場の調査、必要書類（登記簿謄本、固定資産税の通知書、購入時の売買契約書など）の確認、断捨離の開始など、できることから少しずつ始めましょう。焦って判断を下すと、相場より安く売却してしまうリスクが高まります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社の選び方は、売却の成否を大きく左右します。大手だから安心とは限りませんし、地域密着型の中小企業が強い場合もあります。査定額の高さだけで選ぶのではなく、終活に伴う売却事情への理解、丁寧な説明、売却戦略の提案力などを総合的に判断しましょう。複数社を比較し、担当者との相性も確認することが重要です。

関連記事：不動産買取とは？仲介との違いから信頼できる業者の選び方まで徹底解説

専門家に相談して税務リスクを回避する

不動産の売却には複雑な税制が絡みます。3,000万円特別控除や取得費の計算、相続税との関係など、専門的な判断が必要な場面が多々あります。税理士や不動産に詳しいファイナンシャルプランナーに相談することで、適切な節税対策を講じることができます。特に、購入時の売買契約書が見つからない場合の取得費の計算方法などは、専門家のアドバイスが不可欠です。

感情的にならず合理的な判断を

思い出の詰まった家を手放すことに対して、感情的になるのは自然なことです。しかし、感情だけで売却の判断を先延ばしにすると、建物の劣化による資産価値の低下や、管理の負担増加といったリスクが高まります。大切な思い出は写真や記録として残しつつ、将来を見据えた合理的な判断を心がけましょう。

売却後の生活プランを明確にする

家を売却した後の生活をどうするかは、売却前にしっかりと計画しておく必要があります。住み替え先の候補、生活費のシミュレーション、介護が必要になった場合の対応策など、具体的なプランを立てておくことで、売却後も安心して暮らすことができます。ファイナンシャルプランナーや地域包括支援センターへの相談も有効です。

株式会社ネクスプラスの強み｜終活における不動産売却をトータルサポート

終活で家を売却する際には、信頼できるパートナー選びが何よりも重要です。特に築年数の経った物件や相続が絡むケースでは、一般的な不動産会社では対応が難しいこともあります。株式会社ネクスプラスは、そうした複雑な事情を抱えた不動産の売却・買取に豊富な実績を持つ会社です。

訳あり物件の取り扱い実績が豊富

株式会社ネクスプラスは、築古物件、再建築不可物件、権利関係が複雑な物件など、いわゆる「訳あり物件」の買取において豊富な実績を持っています。終活で売却を検討される家は築年数が経過していることが多く、「こんな古い家が売れるのだろうか」と不安に思われる方もいらっしゃるかもしれません。ネクスプラスでは、物件の状態にかかわらず、まずは丁寧に査定を行い、最適な売却方法をご提案いたします。

関連記事：再建築不可物件でも売買・売却は可能！4つのポイントを解説

スピード対応と現金化までの早さ

終活における売却では、体調の変化や施設入所の時期との兼ね合いから、迅速な対応が求められるケースがあります。ネクスプラスでは、査定のご依頼から最短数日での買取提示が可能です。仲介売却と異なり、買い手を探す期間が不要な直接買取にも対応しているため、スピーディーな現金化を実現できます。急な事情の変化にも柔軟にお応えいたします。

相続・管理トラブルの解決実績

終活に伴う不動産の整理では、相続人間の意見の相違、未登記の問題、共有持分の処理など、さまざまなトラブルが発生し得ます。ネクスプラスは、こうした相続・管理に関するトラブルの解決を数多く手がけてきた実績があります。必要に応じて提携する弁護士や司法書士と連携し、法的な課題もワンストップで解決に導きます。

入居中物件の買取にも柔軟に対応

「まだ住んでいる状態でも買い取ってもらえるのだろうか」というご相談も少なくありません。ネクスプラスでは、入居中の物件についても柔軟に対応しています。売却後に一定期間住み続ける「リースバック」のようなご要望にもお応えできる場合がありますので、住み 替えのタイミングに不安がある方も、まずはお気軽にご相談ください。現在の生活を維持しながら、無理のないスケジュールで売却を進められるよう、お一人おひとりの事情に合わせたプランをご提案いたします。

終活についての無料相談を実施中

ネクスプラスでは、終活における不動産売却についての無料相談を随時受け付けています。「何から始めればいいかわからない」「自分の家にどのくらいの価値があるのか知りたい」といった初歩的なご質問から、「相続税対策として売却すべきか」「家族との話し合いをどう進めればよいか」といった具体的なお悩みまで、経験豊富なスタッフが丁寧にお答えします。

ご相談は電話・メール・オンラインのいずれにも対応しており、ご来社いただく必要はありません。遠方にお住まいのご家族からのお問い合わせも歓迎しております。終活の不動産整理は、早めに動き出すほど選択肢が広がります。少しでも気になることがあれば、お気軽にお声がけください。

終活で家を売却する際によくある質問（Q&A）

終活における家の売却で特に多い疑問を、重複しないように整理しました。

まとめ

終活で家を売却することは、老後資金の確保や維持管理の負担軽減、相続トラブルの予防につながります。一方で、売却後の住まいや税金、家族の意向を確認せずに進めると、後悔につながる可能性があります。

まずは心身ともに健康なうちに家族と方針を共有し、不動産の査定額と売却後の生活費を確認しましょう。仲介・買取・リースバックなどの方法を比較し、税理士や司法書士、不動産会社などの専門家と連携しながら進めることが大切です。

株式会社ネクスプラスでは、築古物件や相続・共有名義などの事情を抱えた不動産についても相談を受け付けています。現在の資産価値や売却方法を確認したい方は、早めに査定・相談を行い、ご自身とご家族に合った計画を立てましょう。