再建築不可物件でも売買・売却は可能！4つのポイントを解説

再建築不可物件とは、現在ある建物を取り壊したあと、原則として新しい建物を建てられない土地のことです。建て替えができないため、一般的な住宅用地に比べると購入後の選択肢はどうしても限られてしまいます。とはいえ、再建築不可だからといって売却できないわけではありません。現況の建物をそのまま使いたい人や、投資・再活用を前提とする買主には一定の需要があります。

そもそも再建築不可物件はそれほど珍しいものではなく、全国で90万戸以上あるとされ、東京23区内だけでも25万戸近く、23区内の物件の約9%にのぼるといわれています。重要なのは、通常の土地と同じ感覚で売ろうとしないことです。接道状況や建物の状態、想定される買主候補を整理していくと、現実的な売却方法が見えてきます。相続で取得したものの自分で利用する予定がない場合は、管理を続けるか売却するかを早めに判断しておく必要があるでしょう。売却価格だけでなく、再建築不可になっている理由や隣地との関係、解体の可否まで確認したうえで進めることが大切です。

そもそも再建築不可物件とはなにか

まず、再建築不可になる理由を確認しておきましょう。見た目だけでは判断できないことも多く、公図や道路種別まで確認して初めて分かるケースもあります。代表的な原因は、接道義務を満たしていない土地であることです。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在ある建物を取り壊して新しい建物を建設することができない土地のことです。再建築できない理由はいくつかありますが、代表的なのが接道義務を満たしていないケースです。接道義務とは、1950年の建築基準法によって定められた規則で、都市計画区域および準都市計画区域内にある土地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないというものです。ポイントは、接している道が建築基準法上の道路に該当するか、そして接道の長さを満たしているかという点です。

建築基準法第42条に定められている「道路」にはいくつかの種類があります。代表的なのは、道幅が4メートル以上ある1項道路と、道幅が4メートル未満でも特定行政庁の指定によって道路とみなされる2項道路（みなし道路）です。このほか、位置指定を受けた位置指定道路なども含まれます。幅員4メートル未満の2項道路に接している土地では、セットバックの要否も確認しておく必要があります。接道義務は幅員4メートル以上の道路に土地の間口が2メートル以上接していることを求めるため、2項道路にしか接していない土地では、この義務を果たせなくなってしまうのです（参考：建築基準法｜e-Gov法令検索）。

接道義務を満たさない土地では、原則として新築や建て替えの確認が下りません。接道長さについては、現況だけでなく図面上の確認も欠かせない点です。土地の間口が道路に2メートル以上接しているという条件は、現況と公図の両方で満たされている必要があります。現地では道路に接しているように見えても、公図上は水路や他人地を挟んでいることがあるため、長年問題なく使っていた土地でも、売却時の調査で初めて再建築不可と判明することがあるのです。ただし、1950年以前に建てられた建物については、すぐに取り壊さなければならないといった決まりはありません。接道義務違反に加えて、市街化調整区域にある土地や、17万ボルト以上の高圧線が上空を通っている土地も再建築不可物件に該当します。

再建築不可物件の種類

ある土地が再建築不可物件となる主な理由は接道義務違反ですが、その中にもいくつかのパターンがあります。まずは自分の土地がどれに当てはまるのかを確認してみましょう。

もっとも多いのは、幅員4メートル未満の道路にしか接していないケースです。一般的に「みなし道路」「2項道路」と呼ばれるこうした道路に接している土地では、新しく住宅を建てることも、今ある住宅を取り壊して建て替えることもできません。続いて、そもそも道路にまったく接していない土地も再建築不可物件に該当します。たとえば、以前は母屋と離れがあった土地を分筆した際に、奥の土地のための専用道路を設けなかったといったケースが典型例です。手前の土地を通らなければ公道へ出られない場合、接道条件を満たせず再建築できないことがあります。

さらに、いわゆる「旗竿地」と呼ばれるケースも再建築不可物件になり得ます。奥の土地から道路まで敷地を延長して接続部分を確保した土地ですが、その接続部分の幅が2メートル未満だと再建築不可物件となってしまいます。建築基準法が制定される前は、人がようやく通れる程度の幅でしか分筆しなかったケースも多く、公図を見て初めて再建築不可物件だったと気づく所有者も少なくありません。加えて、現況では道路に接しているように見えても、公図上は水路や他人の土地を挟んでいるというケースもあります。この場合も、建築基準法が定める道路への接道義務を果たしていないことになるため、再建築不可物件として扱われます。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件を売る前に、買主が気にする点を押さえておく必要があります。とくに建て替え、融資、建物の老朽化は価格に直結しやすい項目です。最大の制約は、建物を壊したあとに新築できないことです。もし敷地内に建物が建っていても建築許可が下りないため、その建物を取り壊して新しい住宅を建てることはできません。そのため買い手は、現状残っている建物をリフォームやリノベーションして住むことになります。購入価格が低くても改修費まで含めると割安とは限らないため、一般の買主は慎重にならざるを得ません。

災害で建物が大きく損傷した場合の扱いも確認が必要です。せっかくリフォームやリノベーションによって住み心地のよい住宅を作り上げても、地震や台風、火災によって倒壊してしまえば、住宅を失ったうえにその土地には新しい住宅を建てられないという状況になります。建物を失うと土地の使い道が大きく限られるため、買主側のリスク評価はどうしても高くなります。

もう一つ大きいのが、住宅ローンを利用しにくい点です。再建築不可物件はリフォームやリノベーションによってしか活用できないため、活用方法が非常に限定されます。そのため土地としての評価が低く、ローンを組む際の担保価値も下がってしまい、金融機関によっては融資対象外となることもあります。結果として、買主候補は現金で購入できる人などにかなり絞られてしまいます。

築年数が古い物件では、建物の状態も査定に大きく影響します。建築基準法制定前の1950年以前から建っている建物の場合、建物自体も設備もかなり老朽化していることが予想され、雨漏りや腐食、設備の劣化があれば、その修繕費を見込んだ価格交渉になりやすくなります。また、再建築不可物件をそのまま放置し、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍程度に跳ね上がることがあります。売却の判断を先延ばしにするほど、こうした税負担のリスクも大きくなっていく点は覚えておきたいところです。

関連記事：老朽化した空家は売れない？空き家対策法と買取の現実を徹底解説

再建築不可物件の売買・売却の流れ、ポイント

再建築不可物件であっても、条件を整理すれば売却の道筋は見えてきます。いきなり売り出すのではなく、まず再建築可能にできないかを確認するところから始めるのが基本的な順番です。

ステップ1：再建築可能にできないか検討する

再建築不可物件は建物の新築や建て替えができないことが大きなネックです。条件を整えて再建築可能になれば買主の幅が広がり、査定額にも良い影響が期待できます。代表的な方法として、セットバック、隣地との調整、位置指定道路の新設、43条但し書きによる許可の4つが挙げられます。それぞれの概要は次のとおりです。

まず「セットバック」が利用できるのは、該当する土地が建築基準法上の2項道路に2メートル以上接している場合です。建築基準法では「道路中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」と規定されており、測量士や土地家屋調査士に測量を依頼し、市や隣接する土地所有者立会いのもと、道路の中心線と、そこから2メートル後退した境界線を確定できれば、それ以外の部分は再建築可能な土地として扱われます。ただし道路を挟んだ反対側が川や崖などでセットバックできない場合には、測量によって定められた道路の反対側の境界線から4メートルの後退が必要になるので注意してください。セットバックでは敷地面積が減ってしまうため、かかる費用と売却価格の上昇幅を比べたうえで判断することになります。

では、敷地が建築基準法上の2項道路にまったく接していない、あるいは間口が2メートル未満である場合はどうすればよいのでしょうか。そのようなケースでは、隣接する土地所有者から土地を購入する、もしくは賃借するという方法が考えられます。再建築不可物件が建築基準法上の道路に2メートル以上接するという条件を満たすために、該当する土地をすべて所有している必要はありません。隣接する土地所有者と交渉し、接道義務を果たす分だけの土地を売ってもらう、あるいは貸してもらうことができれば、再建築不可物件ではなくなります。旗竿地であれば、接道部分を少し広げるだけで条件を満たせることもあります。

再建築不可物件が公図上水路に接しているようなケースでは、水路の占有許可を取得するという方法もあります。水路を管理しているのは国や都道府県、市町村、土地改良区などさまざまなので、公図や登記簿謄本を確認しておきましょう。水路の占有許可が下り、現況の敷地と道路が接続できていれば、再建築不可物件の問題を解消できます。ただし水路占有には占有料が発生することがあるため、金額の把握と、その占有許可が買い手に承継されるかどうかの確認も重要です。

続いて、位置指定道路を新設するという方法もあります。建築基準法上の道路ではなく、慣習的に私有地を道として使用してきた場合には、その道を位置指定道路とすることで再建築不可物件を解消できることがあります。位置指定道路は特定行政庁に申請し、認可を受けることで作ることができますが、私道であるため所有者の協力が必要になる場合がある点には注意が必要です。所有者が複数人いる場合は、道路のメンテナンスなどの場面で全員の同意が必要になることも覚えておきましょう。

最後に、接道義務を満たさない場合でも、建築基準法第43条の許可・認定の対象になり得るケースがあります。いわゆる「43条但し書き」と呼ばれるもので、「建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないとき」に建築を可能とする規定です。接道義務はそもそも緊急車両の通行などを想定して定められているため、道路に直接接していなくても、安全上の支障がなければ再建築可能な土地と認められることがあります。ただし、こちらも特定行政庁の許可が必要であり、必ず申請が通るとは限らない点には留意してください。

ステップ2：隣接する土地所有者に売却を打診する

再建築可能にするのが難しい場合は、次に隣地所有者への売却を検討します。一般の買主よりも、隣地所有者の方が土地の価値を見いだしやすいことがあるためです。もし隣接する土地所有者が建物の増築を検討していたり、その再建築不可物件を買い取ることで土地全体の価値が上がると分かっていたりする場合には、買取に前向きになってもらえるかもしれません。隣接する土地所有者も土地の売却を検討しているのであれば、二筆の土地をまとめて売却することで、より大きな売却益を得られる可能性もあります。たとえ隣接する土地所有者が再建築不可物件そのものを買い取ってくれなくても、敷地の一部を売ってもらう、あるいは貸してもらうことで問題が解消するケースもあるため、確認してみる価値はあるでしょう。

ステップ3：不動産業者に買い取りを依頼する

再建築可能化や隣地への売却が難しい場合は、再建築不可物件を扱う買取会社へ相談するという選択肢があります。不動産業者や買取業者は、再建築不可物件の価値を査定したうえで買取金額を決定します。再活用に必要な費用が査定に反映されるため、通常の土地より価格が低くなることはありますが、活用方法をすでに持っている会社であれば、また違った評価を受けられることもあります。

関連記事：不動産買取とは？仲介との違いから信頼できる業者の選び方まで徹底解説

リフォームやリノベーションで価値を高めることも可能

リフォームによって建物の価値を上げるという方法もありますが、売却前に費用をかけるべきかどうかは慎重に判断してください。構造体を壊してしまう建て替えには建築許可が下りませんが、リフォームやリノベーションであれば構造体を残したまま内装や設備を新しくすることができ、建物の価値を高められます。買い手にとっても、購入後に自分でリフォームやリノベーションを行う手間がなくなるというメリットがあります。ただし工事費用を回収できるとは限らないため、先に査定を取り、現況のまま売却した場合との価格差を比べてから判断する方が安全です。

再建築不可物件を売買・売却する際の注意点、リスク

再建築不可物件では、売却前に確認しておきたい点がいくつかあります。とくに価格、解体、境界、隣地との交渉は、後戻りしにくい項目なので注意が必要です。

再建築不可物件の価格は一律に「相場の半値」ではない

再建築不可物件を売却する際にまず注意したいのが売却価格です。前述のとおり、再建築不可物件は建て替えができない、リフォームやリノベーションの費用がかかるといった理由から利用方法が限定され、再建築可能な土地より査定が低くなる傾向があります。ただし価格差は接道状況や立地、建物の状態によって大きく変わるものです。一律に「相場の半値」と考えるのではなく、複数社の査定根拠を比較してみる方が、実態に近い価格を把握できるでしょう。

再建築不可物件になっている理由ははっきりと理解しておく

再建築不可物件を売買・売却する際には、なぜ再建築不可なのかという理由を必ず把握しておくことが重要です。理由がはっきりすれば、再建築可能な土地にできるかどうかの検討もしやすくなりますし、買主への説明もスムーズになります。理由を把握しないまま査定を受けてしまうと、提示された価格差の根拠を自分で判断できません。少なくとも接道状況と道路種別は確認したうえで、査定を比較するようにしましょう。

建物の解体は控える

土地を売却する際、建物を取り壊して更地にしてから売り出した方が高く売れるケースもありますが、再建築不可物件では査定前の解体は避けた方が安全です。再建築不可物件では今ある建物を取り壊す必要はなく、単に新しく建てられないだけだからです。解体してしまうと既存建物を利用するという選択肢まで失われ、かえって土地の評価が下がることがあります。売却を考えているのであれば、まず建物付きの状態で査定を受け、そのうえで解体するかどうかを判断してください。

建物が残っている再建築不可物件の売却では、建物自体の査定も必ず行われます。不動産業者や買取業者は、土地の査定に加えて建物に価値があるかどうかも確認するためです。建物が比較的新しく、リフォームやリノベーションによって利用できる状態であれば、工事費用などを考慮しながらできる限り評価額を上げてもらえる可能性もあります。建物がきちんと維持管理されていれば、同じような再建築不可物件と比べて評価額が上がることも十分考えられるため、解体は査定結果と活用方法を確認してから判断するのが安全です。

隣地との交渉が難しい場合は専門家も検討する

再建築不可物件を再建築可能な土地にしようとすると、隣接する土地所有者との交渉が必要になります。隣地の一部を購入・賃借する、隣地所有者に物件を売る、双方の土地をまとめて売るなど、選択肢はいくつかありますが、権利関係を伴う交渉は不動産会社だけでは対応しきれない場合もあるため、必要に応じて弁護士へ相談することも検討してください。個人間の口約束では合意した証拠が何も残らず、後々トラブルになる危険もあります。当事者間だけで話がまとまりにくい場合は、書面化も含めて弁護士に相談する方法があります。費用はかかりますが、権利関係で取引が止まりそうなときは、専門家を入れる方が結果的に早く解決することも少なくありません。

境界非明示には要注意

道路がセットバックされていないような古い住宅街では、隣接する土地との境界が明示されていないことも珍しくありません。こうした住宅街では、公図や地積測量図、土地登記簿謄本などと現状の土地面積が異なるケースや、近隣住民が境界だと認識している塀や水路が地積測量図とは違うケースも見られます。そうなると、再建築不可物件だと思っていたものが実は違ったり、逆に再建築可能だと思っていた土地が再建築不可物件だったりすることもあるのです。境界に食い違いがある場合は、当事者だけで決めてしまわず、土地家屋調査士などに確認を依頼するようにしてください。

再建築不可物件を売買・売却する買取業者の選び方

買取を選ぶ場合は、再建築不可物件を実際に扱った経験がある会社かどうかを確認してください。査定額だけでなく、接道や境界について根拠を持って説明できるかどうかも比較材料になります。まずは、仲介と買取という2つの売却方法の違いを簡単に整理しておきましょう。

関連記事：再建築不可物件の買取は可能？売れない理由と高く売るためのポイントを解説

専門の買取業者である

まず重要なのは、再建築不可物件の買い取りを専門に行っている業者かどうかという点です。不動産会社の中にも再建築不可物件を扱っているところはありますが、取扱経験が少ない会社では査定や活用方法の判断が難しいことがあります。再建築不可物件の売買には建築基準法の専門的な知識が必要になるため、道路種別の確認まで対応できるかどうかを見ておきましょう。活用方法に通じていない不動産会社に依頼してしまうと、非常に低い査定額が提示される恐れもあります。取扱実績のある会社であれば、現況利用や隣地との調整も含めて査定してもらえるため、評価の理由を比較しやすくなります。査定時には、再建築可能化の余地や現況での活用方法まで説明してもらえるかどうかを確認しておくとよいでしょう。

契約不適合責任の扱いを確認する

再建築不可物件を売却するうえで、もう一つ重要なのが契約不適合責任の扱いです。現在の民法では、売買契約の内容と異なる不具合があった場合に契約不適合責任が問題になります。売り主が不具合や欠陥に気づいていながら黙って売却していたのであれば、当然その責任を負うべきですが、再建築不可物件に建つ古い住宅の場合、買い主も売り主も気づかないまま売買契約を結んでしまうことがあり得ます。雨漏りや柱の腐食、排水の不具合、シロアリ被害などは外観から分からないことも多く、リフォームを始めてから発覚するケースも少なくありません。買取では契約不適合責任を免責とする契約もありますが、内容は契約によって異なるため、責任範囲は事前にしっかり確認しておいてください。

専門家とのコネクションがある

再建築不可物件では、測量や登記、隣地交渉が必要になることがあります。土地家屋調査士や司法書士、弁護士などと連携できる会社であれば、問題が起きるたびに相談先を探す手間を減らせます。査定の際に、必要になった場合の専門家紹介や対応範囲についても確認しておくと安心です。

境界未確定で買い取ってくれる

前述のとおり、境界標がなく正確な境界が分からない再建築不可物件では注意が必要です。隣接する土地所有者と確定測量図を作成し、合意文書までまとめようとすると、交渉が難航したり人間関係が悪化したりする恐れもあります。境界の認識が食い違うと、売却前の調整にも時間がかかってしまいます。境界未確定のまま相談できる買取会社もあるため、先に確定測量を行うべきかどうかも含めて確認してから動くとよいでしょう。買取業者の中には、こうした問題を解決したうえで第三者に売却するノウハウを持っているところもあり、売主側で測量を完了させずに売却できれば、費用と時間を抑えられます。

査定から買取までの期間が明確である

スピード感のある取引をしてくれるかどうかも、買取業者を選ぶポイントの一つです。再建築不可物件は確認事項が多いため、通常の査定より時間がかかることがあります。急いでいる場合は、査定に必要な資料と価格提示までの目安を最初に確認しておきましょう。早さだけでなく、確認を省略せずに査定根拠をきちんと説明してくれる会社を選ぶことが大切です。口コミだけで決めず、複数社の説明内容と契約条件を比較し、専門家との連携体制があるかどうかも確認しておくとよいでしょう。

再建築不可物件の売却に関するよくある質問（Q&A）

Q1. 再建築不可物件とはどのような物件ですか？

A. 再建築不可物件とは、建物を解体しても新たな建物を建てられない土地を指します。主な理由は接道義務違反で、建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと建築許可が下りません。市街化調整区域や高圧線下なども該当する場合があります。

Q2. 再建築不可物件は本当に売れるのですか？

A. はい、売却は可能です。ただし一般的な不動産と比較して買い手が限られるため、価格が安くなる傾向があります。仲介で反応が乏しい場合は、再建築不可物件を扱う買取会社への相談も比較してください。

Q3. 再建築不可物件の価値はどうやって決まるのですか？

A. 土地の立地や広さ、周辺環境、利用可能性などをもとに評価されます。建物の老朽度合いよりも、将来の活用見込みや隣地との関係性などが重要な要素となります。査定では、立地だけでなく接道状況や隣地との関係、現況利用の可能性まで確認します。

Q4. 相続で取得した再建築不可物件はすぐに売るべきですか？

A. 利用予定がなく管理負担が続いているなら、保有を続ける費用と売却価格を比較して判断するとよいでしょう。空き家のまま放置すると管理費用や近隣対応が必要になるため、活用しないのであれば早めに査定だけでも取っておくと判断しやすくなります。

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Q5. 自分の物件が再建築不可かどうか調べるには？

A. 接道状況、公図、都市計画区域の種別などを確認する必要があります。市区町村の建築指導課などで道路種別を確認できます。公図や現況との整合まで判断しにくい場合は、不動産会社や土地家屋調査士などに確認を依頼します。

Q6. 再建築不可物件をそのまま放置するとどうなりますか？

A. 管理が行き届かないまま放置すると、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす「特定空き家」に指定される可能性があります。指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍程度に増えることがあるため、活用の予定がないのであれば、早めに査定を取って売却を検討することをおすすめします。

まとめ

再建築不可でも、条件を整理すれば売却方法は見つかる

再建築不可物件でも売却はできますが、通常の土地と同じ売り方では買主が見つかりにくいのが実情です。再建築可能にできる余地があるなら先に検討し、難しければ隣地への売却や専門会社の買取を比較していきましょう。重要なのは、再建築不可になっている理由を把握し、解体など取り返しのつかない判断を査定前にしないことです。接道・境界・建物の状態を整理したうえで複数の売却方法を比べれば、納得できる条件を選びやすくなるはずです。