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底地・借地権を同時売却するメリットやタイミングを徹底解説

土地の売却というと地主から第三者への売却がすぐに思い浮かぶでしょう。
しかし土地の中には借地権を所有している借地権者と、底地を所有している地主がいるケースもあります。
では借地権者と地主が存在する場合に、底地・借地権を同時売却するメリットやタイミングについて解説します。

底地・借地権を同時売却するメリット


底地・借地権を同時売却するのは多少手間ですが、その手間をかけるだけのメリットがあるといえます。
同時売却が成立すれば、底地だけ、借地権だけを売却するケースよりもメリットが大きいことが分かるでしょう。
では底地・借地権を同時売却するメリットをいくつか見ていきましょう。

より高い金額で土地が売却できる

まず売り手側のメリットとして挙げられるのが、土地がより高い金額で売却できるという点です。
なぜなら底地・借地権を同時売却することができれば、所有権の不動産を売却したのと同じだからです。
底地権、借地権はその土地に対する権利を指しています。
底地権とは、ある土地や建物に対して借地権が設定されている場合の、土地・建物所有者の権利を指します。
一方で借地権とは地主から土地を借りてその土地を利用する権利のことです。
土地を利用できるのは借地権者であり、底地を所有している地主は土地を利用することはできません。
一方で借地権者は土地を利用する権利はあるものの、土地の所有者ではないのでその土地を売却する権利は持っていません。
たとえばAさんが地主Bさんから土地を借り、そこに家を建てたとします。
するとAさんは借地権を保有しており、建物の所有権はAさんです。
しかし建物が建っている地主はBさんであり、Bさんには底地権があるということになります。
そのためAさんが借地権や建物を売却したとしても、Bさんの同意がない限り買い手はその土地を自由に利用したり、建物を建て替えたりすることができません。
つまり買い手は土地や建物を購入しても、思ったような利用ができない恐れがあるのです。
しかし底地・借地権を同時売却するのであれば話は別です。
借地権者が持っている借地権と、地主が持っている底地権を同時に売却することができれば、所有権の不動産として売り出すことができます。
すると土地としての価値は高まり、大幅に高い金額で売却できる可能性が高くなるのです。
さらに借地権を売却する際に地主に支払わなければならない承諾料も必要なくなります
借地権者が、自分が所有している借地権だけを売却しようとする場合、地主に同意を得なければなりません。
地主の同意がなければ借地権の売却はできず、たとえ同意が得られたとしても借地権者は地主に承諾料を支払うのが一般的です。
承諾料は借地権の価値の1割程度と高額になることもあるので、同時売却によって承諾料がなくなるだけで売り主の手元に残るお金が大きく増える可能性もあるでしょう。

加えて売却した金額を底地と借地権で案分することで、底地と借地権を単独で売却した場合よりも高い値段で売ることができるようになります。
これは底地を所有している地主にとっても、借地権を持っている借地権者にとっても大きなメリットといえるでしょう。
たとえば評価額1億円で売却できる土地があったとします。
借地権割合が60%であれば、それぞれの価値は借地権が6千万円、底地が4千万円です。
しかし借地権だけを売却する場合、地代の支払いや利用しにくさなどを加味すると70%前後の価格になってしまうでしょう。
借地権だけの売却では、借地権者は4千万前後の売却益しか得られません。
一方4千万円の価値がある底地も、底地だけでは土地の利用がまったくできないため2割から3割程度まで価格が下落します。
このケースでは底地を売ることで地主が得られる売却益は1千万円前後ということになります。
どちらにしても最大限の売却益を得ることはできないでしょう。
底地・借地権を同時売却できれば、評価額の1億円で売却できる可能性も十分あります。

買い手が見つかりやすい


売り手側の別のメリットは、買い手が見つかりやすいという点です。
前述のように、借地権と底地権が設定されている土地の場合、土地や建物を利用できる範囲が制限されてしまう恐れがあります。
とくに借地権のみの売却の場合、地主が売却に同意してくれないことも珍しくありません。
地主の同意がなければ借地権の売却は行えないので、借地権単独での売却はトラブルのもとになります。
しかし底地・借地権を同時売却するケースでは、こうしたトラブルも解消されます。
底地・借地権を同時売却できているということは、地主の同意が得られていることを意味しているからです。
購入後すぐに利用できる所有権の不動産となるので、買い手が付きやすくなるでしょう。

購入後の土地が利用しやすい

底地・借地権を同時売却することは、買い手にとってもメリットとなります。
借地権だけを購入した場合、買い手は購入した土地を自由に利用できない恐れがあります。
地主が建物の建て替えなどに同意しているのであれば問題ありませんが、同意が得られていない場合には建て替えができないなどのトラブルが発生するかもしれません。
さらに借地権を単独で購入すると、地主に対して地代を支払い続けなければならないというデメリットもあります。
一方底地だけを購入した場合、その土地を利用する権利は借地権者にあるので土地利用がまったくできないことになります。
せっかく土地を購入しても、利用できないのであれば意味はないでしょう。
しかし底地・借地権を同時に購入すれば、こうした問題を解決することができます。
底地・借地権を同時に購入した場合、土地賃貸借契約における債権と債務が相殺されて消滅するため、所有権の不動産と同じ扱いとなるからです。
買い手は購入後の土地に建物を建てても、別の方法で利用しても問題ないことになります。
このように底地・借地権を同時売却すると、買い手・売り手双方に大きなメリットがあるのです。

底地・借地権を同時売却するタイミング


底地・借地権を同時売却することにはメリットがありますが、実は同時売却するタイミングが非常に重要です。
なぜなら、借地権者が借地を利用している間は売却するのが難しいからです。
とくに借地権者が借地に家を建てて住んでいる場合にはそういえます。
一方地主としても、借地権者が変わることに抵抗を感じるかもしれません。
では底地・借地権を同時売却するタイミングはいつなのでしょうか。

借地契約の更新時

底地・借地権を同時売却するタイミングとして挙げられるのが、借地契約の更新時です。
とくに借地権者が借地契約を更新しない場合には、底地・借地権を同時売却することを検討できるでしょう。
たとえば借地契約が満了するタイミングで、借地権者が契約を更新せず、借地権を地主に買い取ってほしいと依頼してきたとします。
しかし地主には借地権を買い戻すだけの資金がないこともあります。
そのような場合には底地と借地権を同時に売却することが選択肢となるでしょう。
もし底地・借地権の同時売却によって、売却価格がかなり高くなるなど双方にとってメリットが大きいのであれば、トラブルなく売却の手続きを進めることができるはずです。
地主としても、借地契約を長期にわたって結ぶよりも、底地を売却して一括で資金を得られるメリットの方がよいと感じるかもしれません。
場合によっては地主の側から借地権者に対して、契約更新時を利用して底地・借地権を同時売却する提案を行うケースもあります。

借地権者が借地権を第三者に売却したいとき

続いて底地・借地権を同時売却できるタイミングとして考えられるのは、借地権者が借地権を地主以外の第三者に売却したいときです。
もし借地権者が借地権を地主に買い取ってもらいたいと思い、地主に借地権を買い戻せる資金があればとくに底地・借地権を同時売却する必要はないでしょう。
しかし第三者に借地権が売却されるとなると、話はもう少し複雑になります。
というのは、借地契約はただ土地の貸し借りの契約というだけでなく、人と人の信頼関係の上に成り立っている契約という側面があるからです。
借地契約は、借地権の種類によって20年以上(旧法)30年以上(新法)の存続期間があり、その契約が満了しても借地権者に継続の意思があれば20年(旧法)、20年(新法1回目)10年(新法2回目以降)ごとに更新されていきます。
つまり借地契約は数十年単位で続いていく契約であるため、地主と借地権者との強い信頼関係がなければならないからです。
とくに長年にわたって借地契約を結んでいる地主と借地権者であれば、トラブルを避けるために良好な人間関係を築こうとお互い努力していることでしょう。
そのため地主の中には、借地権者が第三者に借地権を売却することに不安を覚える方もいます。
借地権者が変わってしまえば、これまで築いた良好な関係が崩れてしまうかもしれません。
今までは借地権者がきちんと地代を支払ってくれ、借地も地主の意向に沿った形で利用していたかもしれませんが、借地権者が変わった後も同じという保証はないからです。
新しい借地権者は地代を支払ってくれないかもしれず、土地が思わぬ形で利用されてしまうということもあり得ます。
そのため信頼関係を築いていない第三者が借地権者になるのであれば、いっそのこと底地と借地権を同時売却した方が金銭的・精神的にメリットが大きいと感じる地主もいることでしょう。

地主や借地権者に相続が発生したとき


底地と借地権を同時売却するタイミングとして挙げられる3つ目のケースが、相続の発生時です。
地主や借地権者に相続が発生し、相続人が1人しかいないのであればそれほど大きな問題にはなりません。
相続人が底地や借地権を相続する意思があればそのまま手続きを進めます。
問題となるのは、相続人が複数人いるケースです。
預貯金や株に関しては比較的分けやすいため複数人の相続人がいてもトラブルになることはほとんどありません。
しかし借地権や底地に関しては別です。
底地も借地権も共有して相続することはできるものの、トラブルになるリスクは高くなります
相続人によっては借地権のある土地に家を建てて住みたい、借家を立てて不労所得を得たい、売却したいなどさまざまな思惑があるからです。
そのため底地や借地権を複数人で相続したために相続人同士の関係が悪化したり、利用方法に関して合意に至らなかったりすることも考えられます。
加えて底地や借地権を複数人で相続することには別のリスクも存在します。
それは相続が繰り返された場合に相続人が非常に多くなってしまうという点です。
すると底地や借地権を売却したい場合や住宅を建て替えたい場合に全員の合意が得られなくなってしまうかもしれません。
旧借地権が設定されている場合、建物の朽廃によって借地権が自動消滅することが定められているため、相続人同士の合意が得られず借地権を失ってしまう恐れさえあります。
借地権を複数の相続人で相続した場合、相続人全員に固定資産税などを納める義務が生じるといったデメリットもあります。
こうしたトラブルを防ぐために、地主や借地権者のどちらかに相続が発生したタイミングで、底地・借地権を同時売却することを提案できるかもしれません。
もし底地・借地権を同時売却できれば、売却の利益を底地と借地権とで案分し、複数の相続人で分け合うことができるからです。
底地・借地権を同時売却して現金を複数の相続人で分けることができれば、誰もが納得する遺産相続が行えるでしょう。

底地・借地権を同時売却する際の注意点


底地・借地権を同時売却する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。
では留意すべき注意点についていくつか考えましょう。

底地が国(財務省・関東財務局)である場合

通常底地や借地権が関係している土地の場合、底地も借地権も個人や企業が保有していることがほとんどです。
しかしまれに借地権は個人や企業が保有しているものの、底地は国が地主であるというケースが存在します。
底地の地主が国、借地権が個人・企業の場合には底地・借地権の同時売却の選択肢が狭まります。底地・借地権両方を個人や企業が保有している場合、借地権者側が底地を購入したり、地主側が借地権を購入したりして、所有権の不動産と同じように扱うことが可能となります。
これで底地・借地権を同時売却することができるようになるのです。
しかし底地の地主が財務省や関東財務局のような国である場合、地主は借地権を買い取りません
したがって借地権者は、まず底地を地主(国)から買い取り、その後第三者に底地・借地権を同時売却するか、地主に承諾料を支払って借地権を売却するかという選択肢しかないことになります。
ただし地主が国の場合、借地権の売却に同意してくれることがほとんどで、同時に底地の売却を検討してくれることもあります。
土地の登記簿謄本で地主が国になっていることに気づいたなら、より慎重に底地・借地権の同時売却を検討すべきなのです。

同時売却を持ちかけるタイミングに注意する

続いて注意すべき点は、同時売却を持ちかけるタイミングです。
いきなり地主や借地権者が自分の底地や借地権を売りたいと持ちかけても相手が応じてくれる可能性は少ないでしょう。
借地契約は信頼関係の上に成り立っていることがほとんどなので、同時売却を持ちかけるタイミングを間違えると地主と借地権者の関係が悪化してしまう恐れもあります。
底地・借地権の同時売却は地主と借地権者の協力によってスムーズに進めることができるので、自分に都合がよく、相手にとってもできるだけ都合がよいタイミングを見計らって同時売却について相談するのがよいでしょう。

不可分一体の契約であることを明記する

底地・借地権を同時売却する場合、必ず契約書に不可分一体の特約条文を入れる必要があります。
不可分一体とは二つの契約を切り離すことはできないことを意味しています。
つまり底地と借地権の売却は切り離して行うことはできず、万が一どちらかの契約が破棄になった場合には他方の契約も無効になるということです。
これは買い手を守るために非常に重要な注意点です。
というのも、底地・借地権を同時売却する場合、通常底地を所有している地主と借地権者は異なるからです。
底地を地主が売却、借地権者が借地権を同じ買い手に売却することになります。
もし不可分一体の契約になっていないと、借地権者が契約を破棄してしまった場合に、買い手は底地だけを購入することになってしまうでしょう。
底地だけを購入しても土地の利用は一切できないので、買い手は大きな損失を被ることになります。
逆も同様に、地主が契約の履行を拒否すれば買い手は使い勝手の悪い借地権だけを購入せざるを得ないでしょう。
こうしたトラブルを防ぐためにも、底地・借地権の同時売却では契約書に不可分一体の特約条文を入れる必要があるのです。

売却益の案分は事前に話し合っておく


底地・借地権を同時売却する場合、もっともトラブルになりやすいのが売却益の案分です。
とくに底地を所有している地主が国の場合と個人の場合とで売却益の案分が異なるので注意しましょう。
まず底地を国が所有している場合、売却益の案分は基本的に路線価図に記載されている借地権割合を使用することが多く、比較的スムーズに話を進められるでしょう。
借地権割合は、国税庁のホームページにある「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」で該当する住所を見るか、路線価図に記載されている数字を見れば分かります。
「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」では該当する住所に借地権割合が記載されています。

一方路線価図では、ある道路に面した土地1平方メートルあたりの路線価が数字で、借地権割合がアルファベットで記載されています。
借地権割合はAからGまで7つあり、Aがもっとも高い90%、それ以後は10%ずつ下がりBは80%、Cは70%で、最後のGは30%となります。

たとえば路線価図に路線価が「18,480A」と書かれていた場合、その道路に面した土地は1平方メートルあたり1,848万円で借地権割合は90%であることを示しています。
この借地権割合を使用して国と借地権者との売却益が案分されることがほとんどです。
売却益の案文は借地権者が90%、地主である国が10%ということになるでしょう。
しかし底地の地主が個人や企業の場合にはさらに注意が必要となります。
底地が個人や企業の場合も同様に借地権割合が1つの基準となるものの、法的にその案分にしなければならないという決まりはありません

たとえ路線価図で借地権割合が60%、地主側が40%となっていたとしても、結局は協議して合意しなければ底地・借地権を同時売却することはできないのです。
売買契約が成立してからトラブルになるのを防ぐためにも、必ず売却益の案分は事前に話し合って合意事項を書面にしておくようにしましょう。

負担の案分も忘れない


底地・借地権の同時売却では、負担をどのように案分するかも忘れずに話し合っておくべきです。
底地・借地権を同時売却する場合、何らかの金銭的負担が発生することは珍しくありません。

たとえばその土地に建設されている建物を解体するのであれば解体費用が、土地の境界が明確でなかったり境界標がなくなってしまったりしているのであれば測量費用がかかることでしょう。
思わぬ負担が発生してしまったときのために、負担をどのように案分するか協議して書面に残しておくことは賢明です。

建物の解体には注意が必要

買い手によっては購入した土地を別の用途で使用したいため、該当する土地に建っている建物を解体してほしいと条件を付けることがあります。
とくに建物が老朽化しているケースでは、建物を解体してから売却した方がより買い手が付きやすいと感じることもあるでしょう。
そんなときはさっさと建物を解体してしまおうと考えるかもしれませんが、注意が必要です。
建物を解体する場合には、トラブルを防ぐためにも地主と協議し、合意を書面にまとめておくことをお勧めします。
地主によっては建物がなくなると借地権の消滅を主張する恐れがあるからです。
建物の取り壊しや天災・事故による倒壊によって建物がなくなることを滅失といいますが、滅失で借地権が消失することはありません。
旧借地権では建物の朽廃に限り借地権が消滅しますが、倒壊の恐れがある場合などに限られます。
したがって建物の解体によって借地権が消滅することはないものの、スムーズに底地・借地権を同時売却するためにも慎重に解体を検討しましょう。

底地・借地権を同時売却する際の流れ


では実際に底地・借地権を同時売却する際の流れについて見ていきましょう。
同時売却の流れも、底地の地主が国か個人・企業かによって若干異なるので注意が必要です。

底地の地主が国である場合

底地の地主が国である場合、手続きはやや複雑です。
地主が国である場合、国は借地権を買い取ることはないので、第三者に底地・借地権を同時売却するしかありません。
基本的な手続きは以下のようになります。
まず借地権者が財務局などを訪れ、国に対し借地権者が底地購入申込書を提出します。
底地購入申込書を提出すると、国から借地権者に対して買受条件が通知されます。
借地権者が買受条件に同意して買受承認通知を提出すると条件が確定し、底地の一括決済へと進んでいきます。
底地の決済のタイミングと借地権購入希望者の決済タイミングを合わせていきます。
手続きのステップ自体はそれほど多くないものの、数回は財務省や財務局を訪れて書類を作成したり協議を行ったりしなければなりません。
書類に少しでもミスがあれば修正して再提出しなければならないこともあります。
個人や企業と交渉するのとは異なり、柔軟な対応は期待できないでしょう。
そのため手続きに時間がかかることも珍しくありません
底地購入申込書を提出してから決済にいたるまでには通常3ヶ月程度の時間がかかり、場合によってはそれ以上の時間がかかることもあります。
国が地主の土地で底地・借地権を同時売却することを検討しているのであれば、ぜひ前もって入念な計画を立てるようにしましょう。

底地の地主が個人・企業である場合

一方で底地の地主が個人や企業である場合には、もっと短い期間で同時売却が成立することがあります。
まず底地の地主と借地権者が売却の意思を確認します。
底地・借地権の同時売却は地主と借地権者の同意がないと決して成立しないので、まずこのステップを必ず踏むようにしましょう。
続いて不動産会社や仲介業者に売買の仲介を依頼します。
専門的な知識も不動産売買の経験もない個人が契約を結ぼうとすると思わぬトラブルが発生することがあります。
可能であれば借地権が関係した不動産売買の経験がある不動産会社や仲介業者を選ぶようにしましょう。
その後不動産会社や仲介業者が販売活動を行います。
買い手が言い値で物件を購入してくれる場合もありますが、値下げ交渉してくることも考えられます。
そのようなケースでは、不動産会社を交えて地主や借地権者が値下げを検討することになるでしょう。
値下げするかどうか、どの程度まで値下げできるかという感覚は各自異なるので、地主と借地権者はその点も併せて話し合っておくとスムーズに交渉を進められます。
買い手と地主、借地権者が金額で折り合えば、売買契約の締結へと進みます。
売買契約成立後、該当する土地や建物の所有権移転登記を行って取引は終了です。
ただし忘れてはならないのは、地主と借地権者との間の借地契約の終了も書面にしておくべきであるということです。
後々のトラブルを防ぐためにも、借地契約の終了に地主と借地権者が合意した旨を記した覚書を作成するようにしましょう。

不動産会社のサポートを受けるのも選択肢に入れる

地主が国であれ、個人や企業であれ、底地・借地権を同時売却するためにはいろいろな手続きが必要であることが分かります。
とくに国が地主の場合には財務省や財務局に足を運んで協議したり、書類を交わしたりすることが必要となります。
平日仕事をしている方の場合、地主と協議したり財務省や財務局に行って書類のやり取りをしたりする時間はないと感じるかもしれません。
さらに不動産の取引には多くの法律が関係してくるので、知識や経験がまったくない状態で底地・借地権を同時売却するのは難しい場合もあるでしょう。
そんな場合には不動産会社や仲介業者のサポートを受けると、ストレスを大幅に減らすことができます。
とくに借地権や底地についての知識を持っている不動産業者、税理士・司法書士・弁護士といった士業と提携している不動産会社であれば手続きの多くの部分を代行してくれる場合も少なくありません。
さらに不動産会社を利用することで、買い手を容易に見つけることができるようになります。
借地権や底地についてよく知らなければ、買い手にメリット・デメリットについて説明することはできません。
しかし不動産会社であれば、借地権や底地など法律用語についても詳しく説明できるだけでなく、その土地を購入するメリットについても資料を用いて買い手に解説することができるでしょう。
手続き面でも、価格交渉の面でも、底地・借地権を同時売却するのであれば専門知識や経験のある不動産会社を利用するのがベストです。

【まとめ】

底地・借地権の同時売却は慎重に進めれば最大の売却益を得られる

底地・借地権を同時売却する場合、地主と借地権者とのタイミングを合わせることが何よりも重要です。
双方が合意して底地・借地権を同時売却することができれば、土地を最大限高値で売却することができ、地主にとっても借地権者にとっても大きなメリットとなります。
買い手側も、同時売却によって所有権の不動産を購入することができるのでメリットとなります。
すべての人が満足できる同時売却をするためには、合意形成や手続きを慎重に進めることが重要です。
トラブルを防ぐためにも、細かい点まで書面にしておき、スムーズに手続きを進められるようにしましょう。

監修者:宅地建物取引士 平山 賀千
(株式会社ネクスプラス代表取締役)