1. HOME
  2. ブログ
  3. お役立ち記事
  4. 【借地権買取】買取先の候補やメリデメ・流れなどを解説

最新記事

お役立ち情報

お役立ち記事

【借地権買取】買取先の候補やメリデメ・流れなどを解説

借地権の売却先には地主、第三者、買取業者の3パターンあります。売却先によってそれぞれ違います。第三者に売却は仲介となりますので、今回は地主、借地権買取業者(不動産会社)の買取パターンに絞って説明いたします。

借地権の買取ってなに?

借地権の売却方法は、仲介によって第三者に売却するパターンと、地主、借地権買取業者(不動産会社)に借地権を買い取って貰う方法があります。
買取先によってそれぞれメリット・デメリットがありますので説明いたします。

 

地主が買い取るメリット・デメリット
メリット デメリット
●承諾料がかからない
●第三者や買取業者より売却金額が高くなる可能性もある
●契約不適合責任を負う場合がある
●建物を解体して引き渡さなければならない
●残置物などの処分は自己負担で行う
●測量を行わなければならない可能性がある

金額面で考えれば地主に買い取ってもらうのが借地権者にとって一番の方法です。ですが、デメリットに記載したように色々と手間がかかってしまうので地主に買い取って貰う場合には時間的に余裕を持って行動するのがいいと思います。

 

不動産会社が買い取るメリット・デメリット
メリット デメリット
●契約不適合責任が免責になる
●残置物がある場合、処分しなくてもいい
●売り主負担となる測量をしなくてもいい
●建物が古くても現況のまま買取(解体不要)

●譲渡承諾料がかかる
●地主に買取してもらうより金額が低くなる可能性がある

※業者によって条件は様々ですが、ネクスプラスは上記のメリットすべて対応いたします。

買取業者に買い取って貰う場合、金額が低くなってしまうのは事実です。ですが、免責事項が多いため余計な費用負担がかからないというのが最大のメリットです。余計な手間・費用がかからない=手取り金額が増える、時間的にも余裕ができるということになります。

 

第三者(仲介)のメリット・デメリット
メリット デメリット
●地主に買い取ってもらうより金額が低くなる可能性はあるが、買取業者より売却金額が高くなる可能性はある

●契約不適合責任を負う場合がある
●建物を解体して引き渡さなければならない
●残置物などの処分は自己負担で行う
●測量を行わなければならない可能性
●譲渡承諾料がかかる
●地主に買取してもらうより金額が低くなる可能性がある

 

メリット・デメリットまとめ

売却価格が高い候補順

売却価格が高い可能性がある順番は
地主 > 第三者(仲介) > 買取業者
の順番です。

売却の際にかかる費用が高い候補順

売却に関わる費用が多い順は
地主 = 第三者(仲介) > 買取業者
の順番です。

売却の際にかかる手間暇がかかる候補順

売却の際にかかる手間暇が多い順は
地主 > 第三者(仲介) = 買取業者
の順番です。

地主・買取業者・第三者とも一長一短ですが比較検討の判断材料の一つとしてご検討ください。

なぜ借地権買取を選ぶのか?

借地権は売却しづらい不動産です。一度、売却に出してみたが月日が立つだけで売れなかった、仲介会社に依頼したがエンドユーザーには売却しづらいから買取業者に話を持っていっていいかと言われた、地主に買取の相談をしたが買い取らないと言われたなど多くあります。こういった事情を抱えて弊社にご相談に来るお客様は多々あります。
また、第三者に売却(仲介)する場合のデメリットは地主と買取業者のデメリット両方があり、売却依頼をしたのに結局買取会社に買い取って貰う場合、仲介手数料分が余計にかかってしまいますので念頭に置いておくべきです。

借地権を処分するタイミングは?

弊社に買取相談に来るお客様は、相続 > 更新時期 > 親が高齢・介護 > 地代の値上げなどの順番で多くご相談いただきます。
なぜ、このタイミングなのかというと、相続、更新、地代の値上げなどは地主さんと話す機会になるからです。親が高齢・介護は建物を使用しなくなる、空き家になって地代だけ支払っていくのはもったいないなどの理由からです。
タイミングはお客様にとって理由は様々ですが、売却検討する機会にもなります。

借地権買取価格の出し方

借地権にまつわるご相談は多々ありますが、その中でも特に借地権を買取りする場合の査定依頼があります。価格については国税庁が算定する相続税路線価、国が算定する公示地価、都道府県が算定する基準地価などがありますが、これらはあくまで相続税算出のもとになる価格や価格の目安などの指標として毎年発表されます。
借地権の価格については、所有権の不動産価格と違い、単純に相場に対する借地権の割合(例えば、路線価などに規定される割合など)の価格ですぐに売却できるものではありません。不動産の流通性の観点から特にエリアの特性、需要や供給のバランスがかなり需要視され、借地権譲渡を受ける方(買主様)がその借地権の存する土地上の建物をどのように有効的に運用するかが価格決定のポイントになると言っても過言ではありません。

借地権買取の候補先ごとの流れ

※地主さんが借地権を買取る(買い戻す)場合、不動産会社が借地権を買取る場合やエンドユーザーなどの第三者が借地権を買取る(仲介会社やコンサルティング会社に依頼する)場合において、全てに共通することは地主さんが今後、借地していた土地をどのように運用していきたいかなどのご意向やお考えを十分に確認し理解することが必要です。

①地主さんが買取る場合

地主さんが買取る(買戻す)場合には、売買する場合の価格や条件などを中心に協議・調整します。価格はもちろんのこと、借地上の建物の引渡し方法(建物内外の残置物撤去や解体工事を実施して更地にすることなど)を協議し、合意した内容にて売買契約を実行します。借地権を譲渡する場合には、本来、地主さんに対して譲渡承諾料や必要に応じて建て替え承諾料、更新料などの支払いが必要となりますが、地主さんご本人が借地権を買取りするため、原則は各費用(地代未払いや更新料支払い義務が発生する場合を除く)の支払いはありません。

②不動産会社が買取る場合

不動産会社が買取る場合には、借地権売買に関する価格や条件の協議・調整に加え、地主さんより借地権譲渡承諾を得る(譲渡承諾料の決定含む)こと、また借地権譲渡を受ける不動産会社が建て替えを必要とする場合には建て替え承諾を得る(建て替え承諾料の決定含む)ことが必要となります。
また、新たに地主さんと締結する土地賃貸借契約書の内容(特に地代や借地期間など)の協議・調整や借地権付建物を融資利用して取得する場合には、当該建物に抵当権を設定するための承諾を得ることが必要です。その場合には、融資を受ける金融機関所定の承諾書に地主さんのご署名や実印押印、印鑑証明書の発行が必要となります。

③エンドユーザーなどの第三者が買取る(仲介会社やコンサルティング会社に依頼する)場合

エンドユーザーなどの第三者が買取る場合には、不動産会社が買取る場合の流れと同様にはなりますが、主に相違する可能性がある点として、借地権売買に関する条件(借地権の存する土地の測量負担や契約不適合責任の負担など)があげられます。
借地権の存する土地の管理状況等にもよりますが、不動産会社が買取りをする場合に測量の実施やその負担、借地権売買における契約不適合の責任を負う必要がないケースがほとんどです。

地主に譲渡承諾を拒否されたら?

地主さんによっては売却の相談をしたところ、更地にして返してください、売却を認めませんといってくる地主さんも少なからずいらっしゃいます。
なぜ、譲渡承諾を認めないのか?地主の心情は以下のものが多いです。

●自己使用したい
●子供に将来使わせたい
●そもそも貸しているだけなので返してもらうのは当たり前

地主が承諾を認めなかった場合どうするばいいの?

地主が譲渡を認めない場合は、借地非訟裁判にて裁判所に地主に変わる第たく許可をもらうことによって譲渡ができるようになります。ですが、裁判となれば時間と費用がかかってしまうため、最終的な手段となるので、地主との交渉で譲渡を認めてもらうのが最善の手段となります。

借地権の買取請求権とは何が違うの?

借地権の買取請求権は借地権者が行使できる権利で、地主に借地上に建てた建物を買い取りしてくださいと請求できる権利となっています。

どういった時に行使できるの?

勘違いされていらっしゃる方が多くいらっしゃいますが、建物買取請求権は地主さんが更新を認めない時になります。借地権の期間満了時に地主が借地権の更新を認めない場合に使用できる権利になります。地主は更新を拒絶する場合には借地上の建物を買取しなければならないということです。さらに地主は更新を認めない場合には正当事由が必要になります。

建物買取請求権は誰でも行使できるの?

誰でもというわけではありません。一般的に地主に対する不履行などがなければ問題ありません。地主に対する不履行とは、地代の未払や無断増改築などの契約上重大な違反があると認められない可能性があります。
無断譲渡による建物買取請求権が認められなかった判例も出ています。

判例:RETIO 不動産取引機構

借地権の買取はネクスプラスへお任せください。

借地権は地主さんとの交渉が一番大事といっても過言ではありません。人対人(地主タイ借地権者)になるので感情任せで交渉してしまった場合、お互いの言い分だけ伝えて交渉決裂など多々あります。弊社に相談に来るお客様の多くも地主さんと譲渡の交渉の際に仲が悪くなってしまったなど多く聞きます。
弊社では、地主との交渉を細心の注意を払い交渉いたします。地主と借地権者の双方が納得できるようなプランを用意いたします。

借地権の事例を紹介

借地権の買取、仲介、コンサルで携わった事例を一部紹介いたします。

事例1

借地権付建物を処分して現金化を理由とした売却案件。土地所有者が借地権譲渡承諾について難色を示しており、スムーズに売却することが難しい案件。

対処方法

土地所有者に対して、借地権譲渡により生じるメリットやデメリットの詳細をくまなくご説明し、借地権譲渡による解決方法だけではなく、借地権者並びに土地所有者双方の資産価値の向上を考慮し、対象土地の売却や隣接地を絡めた土地の売却、等価交換など様々な方法論のご提案を実施いたしました。
また双方にメリットを見い出すため、各取り組みにおける条件面のご提案まで徹底して実施した結果、借地権付建物及び底地の同時売却と併せて、土地所有者が遊休地として所有していた隣接地も同時に売却することができ、解決を図ることができました。

事例2

借地面積約9坪の狭小案件。借地権付建物の売主は被後見人であり、建物を使用しない理由による売却案件。底地は関係省が所有していた案件。

対処方法

売主は被後見人であったことから、借地権付建物の売却には裁判所の許可が必要であったため、借地権者に対して裁判所の許可手続きに必要なアドバイザリー業務や書類作成のサポートを実施しました。
借地権と併せて底地を同時に取得することで資産価値の向上が見込まれることから、関係省の払い下げ手続きに必要なアドバイザリー業務やサポート業務を実施しました。
対象不動産は敷地面積が狭く、有効的な建て替えプランが難しい状況であったため、建物の隣棟間隔に関して隣接地の方々と協議を重ねた結果、隣棟間隔の合意を図ることができたため、将来的に有効的なプランの想定が可能となりました。また建物のリノベーションに関するプラン変更や仕様の変更、その工事を実施して建物を再生させ、工事費用に関する詳細を検討したことでお客様の選択肢も増えたことで売却することができ、問題解決を図ることができました。

事例3

借地権者様が所有していた建物(作業所)を利用することがなくなったことを理由とした売却案件。敷地の規模が大きくないことや借地権の融資評価の問題から、市場における購入需要が少ない案件。また隣接する建物から一部構築物の越境も発見されたため、是正を要する案件。

対処方法

借地権単体の売却に拘らず、借地権者様や利害関係者である土地所有者様に対して売却のメリットやデメリットを細かくご説明し、特に評価額の面ではメリットが最大となるよう借地権と土地所有権(底地権)を同時にご売却することを提案した結果、互いの評価の最大化を図ることができました。
構築物越境の是正については、隣接地所有者様と十分な協議を行い、是正のための工事会社の選定や費用負担を行うことで解決を図り、売却することができました。

Q&A

Q.借地権の買取査定は無料ですか?
A.はい、無料で査定を出さえていただきます。

Q.借地権の査定を出していただきましたがお断りしても大丈夫ですか?また、断った場合に費用など発生するのでしょうか?
A.査定金額などに納得が行かない場合にはお断りいただいて構いません。費用なども一切頂いておりませんのでご安心ください。

Q.借地権の買取に関する地主さんとの交渉もおまかせできますか?
A.可能です。地主さんとの条件調整はすべて弊社にて行います。