借地権買取の相場はいくら？評価額・手取り額の計算方法を実例で解説

借地権買取とは？3つの売却先を整理

借地権買取とは、借地人（土地を借りて建物を所有している人）が、その借地権を売却・処分することです。「買取」という言葉は主に不動産会社や地主が直接購入するケースを指しますが、広義では第三者への仲介売却も含みます。

借地権の売却先は大きく3つに分かれます。それぞれの特徴を把握した上で、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

本記事では特に「買取業者（不動産会社）への売却」を中心に、地主への売却との比較も含めて詳しく解説します。なお第三者への仲介売却については、地主の承諾と仲介手数料の両方がかかるうえ、借地権は市場流通性が低く買い手が見つかりにくいため、結果的に買取業者へ話が流れるケースが多いのが実情です。

借地権買取の相場・価格の目安と計算方法

借地権の買取価格は「いくら？」という質問が最も多い一方、一律の答えはなく物件ごとに大きく異なります。ただし計算の出発点となる基準値は存在します。

ステップ①：借地権の評価額を計算する

借地権割合は国税庁の路線価図にA（90%）〜G（30%）の記号で表示されています。東京23区の住宅地は60〜70%（C〜Dランク）が多いです。

ステップ②：実際の買取価格は評価額より低くなる

相続税評価額はあくまで税務上の計算値であり、実際の買取価格は評価額の40〜70%程度になるケースがほとんどです。弊社（株式会社ネクスプラス）への相談案件の実績では、以下のような傾向があります。

価格に影響する主な要因

• 借地権の種類……旧法借地権・普通借地権・定期借地権で評価が異なる（旧法・普通は流通性が高め）
• 地主との関係……地主が承諾に協力的かどうかが価格と売却速度に直結する
• 建物の状態……仲介の場合、古いと価格がつきにくいが買取業者なら現況渡しが多い
• エリアの需要……都心・駅近ほど需要が高く価格が上がる可能性がある

「自分の借地権はいくらになるか」を正確に知るには、現地確認と地主の状況を踏まえた査定が必要です。弊社では無料査定を行っており、具体的な金額と理由を丁寧にご説明しています。

売却先ごとのメリット・デメリット完全比較

① 地主に買い取ってもらう場合

解体費用（木造一般住宅で100〜200万円程度）や測量費用（30〜80万円程度）を差し引くと、表面上の価格が高くても手取り額が大きく下がる点に注意が必要です。

② 買取業者（不動産会社）に買い取ってもらう場合

価格が低くなるというデメリットがある一方、解体費・測量費・仲介手数料などの余計なコストがかからないため、手取り額では差が縮まるケースも多いです。また「地主が買い取らない」「地主と直接交渉したくない」という状況では、買取業者が現実的な唯一の選択肢になります。

③ 第三者・仲介で売却する場合

仲介会社に売却を依頼したものの、「やはり買取業者に話を持っていっていいか」と言われるケースは非常に多く見られます。その場合、仲介手数料分が余計にかかってしまう点は注意が必要です。

3社比較まとめ

底地との同時売却 vs 借地権単独売却

借地権を売却する際、見落とされがちな選択肢が「底地（地主の土地所有権）と借地権をセットで同時売却する」方法です。

なぜ同時売却で価格が上がるのか

底地単独・借地権単独の状態では、買い手にとって「権利が分かれている」制約があるため需要が限られ、価格が下がります。一方でセット（完全所有権）にして売ると、制約がない土地として市場に出せるため、合計売却額が単独売却の合計より大きくなるケースがほとんどです。

※上記はあくまで概算例です。実際の増加幅は物件・エリアにより異なります。

同時売却が成立するための条件

• 地主が売却に同意していること（地主側の事情・タイミングが合う場合）
• 地主・借地人の双方が「売りたい」という意向を持っていること
• 権利関係を整理・調整できる不動産会社が間に入ること

弊社（ネクスプラス）はこの「底地・借地権の同時売却調整」を得意としており、地主・借地人の双方から相談を受けて合意形成を図った実績が多数あります。「地主から底地を売りたいと言われた」「地主と一緒に整理したい」という場合は、ぜひご相談ください。

買取の流れとかかる期間

買取業者への売却を例に、相談から入金までの標準的な流れを説明します。

STEP 1：無料査定・ご相談（1〜2週間）

物件の概要・地主との関係・契約書の有無・建物の状態などをヒアリングし、概算の買取価格をお伝えします。査定は無料で、断っても費用は一切かかりません。

STEP 2：地主への承諾交渉（2週間〜2か月）

買取業者が地主に対して「この借地権を購入したい」という意向を伝え、譲渡承諾と承諾料の交渉を行います。これが最も時間がかかる工程です。地主との関係性・地主の状況によって期間が大きく変わります。弊社では地主の心情を丁寧に汲み取りながら円満な合意形成を目指します。

STEP 3：売買契約の締結（1〜2週間）

地主から承諾書を受け取ったら、買取業者と売買契約を締結します。この時点で買取価格・引渡し条件（現況渡し・残置物の取扱い等）が確定します。

STEP 4：引渡し・入金（1〜2週間）

契約内容に従って物件を引き渡し、売買代金が振り込まれます。地代の引き継ぎ・新賃貸借契約の締結なども業者が対応します。

「急いで現金化したい」という場合は、その旨を相談時に伝えることで優先的に進める方法を検討します。

借地権を処分するベストなタイミング

弊社への買取相談が多い順のタイミングは以下のとおりです。

借地権は放置すればするほど建物が老朽化し、価値が下がります。また地代の滞納が続くと契約解除の口実を与えてしまうリスクもあります。「いつかは手放す」と思っているなら、早めに動くほど有利です。

こんな物件でも買取できる？特殊ケース集

「うちは特殊な事情があるから買取できないのでは」と思っている方へ、よくある特殊ケースと対応方針を説明します。

① 建物が老朽化している・空き家になっている

→ 買取可能なケースがほとんどです。買取業者（ネクスプラスを含む）は現況渡しが基本であり、老朽化・空き家・残置物がある状態でも対応できます。建物の状態が悪いほど買取価格は下がりますが、「売れない」ということはありません。むしろ空き家のまま放置して地代だけ払い続けるより、早期に売却した方が経済的です。

② 再建築不可物件・接道不備の土地

→ 買取できます。再建築不可でも借地権として活用できるケースがあり、弊社は積極的に買取対応しています。ただし価格は通常物件より大幅に下がります。隣地との合筆・通路確保の交渉など、再建築可能にするための提案もご相談の中でお伝えします。

③ 地代を滞納している・滞納歴がある

→ まず現状を整理してから相談を。地代の滞納が続くと、地主から契約解除を主張される可能性があります。ただし即座に解除が認められるわけではなく、相当の催告期間が必要です。まず滞納額と地主の状況を確認し、買取と並行して解決策を検討します。滞納があっても買取できたケースは多くあります。

④ 旧借地法（旧法）の契約

→ 買取できます。むしろ旧法は流通性が高いです。旧借地法は借地人保護が手厚く、地主が更新を拒否しにくい設計になっているため、買取業者にとっても扱いやすい権利です。1992年8月以前の契約かどうかは、土地賃貸借契約書の日付で確認できます。

⑤ 相続人が複数いる・遠方に住んでいる

→ 対応可能です。相続人全員の合意形成・必要書類の取りまとめなど、ご状況に合わせてサポートします。弊社への相談案件では、相続人が一度も現地を訪れることなく売却を完了したケースも複数あります。

⑥ 被後見人が所有している

→ 裁判所の許可が必要ですが対応できます。成年後見人が売却を進める場合、家庭裁判所の許可を得る手続きが必要です。弊社では許可申立てに必要な書類作成のサポートも行っています。

⑦ 底地が国有地（財務省・自治体管理）

→ 対応実績があります。底地が国や自治体が所有している場合、払い下げ交渉が必要になります。通常の地主交渉より手続きが複雑ですが、弊社では払い下げ手続きのサポート実績があります。

【底地と借地権を同時に売却するには？】国有地・財務省のケースで実例解説！

借地権買取にかかる税金と節税方法

借地権を売却すると、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税（合わせて譲渡所得税）がかかります。しっかり理解しておくことで節税につながります。

譲渡所得の計算方法

税率（譲渡所得税）

借地権は長期保有のケースがほとんどのため、多くの場合は長期譲渡（20%）が適用されます。ただし「所有期間」は土地ではなく建物・借地権の取得日から譲渡日までで計算します。

3,000万円特別控除（最重要）

マイホーム（居住用財産）として使っていた借地権付き建物を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条）。

つまり取得費・譲渡費用控除後の譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がゼロになる可能性があります。

3,000万円控除の主な適用条件

• 売却する年の1月1日時点で、その建物に居住していた（または以前居住していて、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する）
• 売り手と買い手が親族・同族会社など特別な関係でない
• 前年・前々年に同じ控除を使っていない
• 居住用財産の買い換えや損失の損益通算を同年に使っていない

空き家・相続した物件などは適用できないケースもあります。必ず売却前に税理士に確認することをお勧めします。弊社では提携税理士をご紹介することもできます。

承諾料の税務上の取扱い

地主に支払う譲渡承諾料は、譲渡費用として取得費から差し引けます。また地主が受け取る立場になる場合（底地所有者が更新料・承諾料を受け取る場合）は不動産所得として課税されます。立場によって扱いが異なるため、こちらも税理士への確認が重要です。

地主に譲渡承諾を拒否されたら

借地権の売却を相談したところ、地主から「更地にして返してほしい」「売却を認めない」と言われるケースは決して珍しくありません。

地主が拒否する主な理由

• 自分や子供が将来使いたい
• 「貸しているだけなので返してもらうのが当たり前」という考え
• 承諾料の金額が折り合わない
• 新しい借地人との関係構築が面倒
• 買取業者が入ることへの警戒感

拒否された場合の対応策

① まず交渉を重ねる（最善策）

地主の拒否理由を丁寧に聞き取り、それぞれに対する解決策を提案します。「信頼できる業者が引き継ぐので迷惑をかけない」「承諾料の金額を相場に合わせて再提案する」など、地主の心情に寄り添った交渉が重要です。弊社では地主との交渉を細心の注意を払って行っており、感情的な対立を避けた円満解決を目指します。

② 借地非訟（裁判所への許可申立て）

地主が正当な理由なく承諾を拒否し続ける場合、裁判所に「地主に代わる許可」を申立てる「借地非訟」という制度を利用できます（借地借家法第19条）。裁判所が許可を与えれば、地主の承諾なしに借地権を譲渡できます。

ただし、借地非訟は費用（申立費用・弁護士費用）と時間（6か月〜1年以上）がかかるため、交渉が完全に行き詰まった場合の最終手段と位置づけるべきです。

③ 底地との同時売却を提案する

「借地権だけ売る」という提案に地主が難色を示す場合でも、「底地も一緒に売りましょう」という提案なら地主が前向きになるケースがあります。地主にとっても底地単独より同時売却の方が高値になることが多く、双方にメリットがあります。

建物買取請求権との違い

借地権の「建物買取請求権」は、借地権の譲渡拒否とは別の話です。建物買取請求権は地主が借地契約の更新を拒絶した場合に、借地人が建物を時価で買い取るよう地主に請求できる権利です（借地借家法第13条・旧借地法第4条）。借地権を第三者に売りたいのに地主が承諾しない場合に使う権利ではありません。

また建物買取請求権を行使するには、地代の未払いや無断増改築など地主への重大な違反がないことが前提です。

信頼できる買取業者の選び方

借地権買取は権利関係が複雑なため、専門性のない業者に依頼すると地主交渉が失敗したり、不当に低い価格で買いたたかれたりするリスクがあります。以下のポイントで業者を見極めてください。

信頼できる業者の見分け方

悪質業者が使う典型的な手口

• 最初に高い価格を提示し、後から大幅に値下げする（いわゆる「おとり査定」）
• 地主交渉を理由に売却を長引かせ、焦らせてから低い価格で成約させる
• 承諾料や諸費用を売主負担として後から請求する
• 「今すぐ決めないと他の買い手に取られる」と急かす

複数業者に査定を依頼し、価格と説明内容を比較することを強くお勧めします。弊社（ネクスプラス）は査定費用・相談費用ともに無料で、断られても費用は一切いただきません。

ネクスプラスの借地権買取事例

事例1：地主の承諾に難色 ─ 底地同時売却で解決

状況：借地権付き建物の処分・現金化を希望。しかし土地所有者（地主）が借地権の譲渡承諾に難色を示し、通常の買取が困難な案件。

対応：地主に対して、借地権譲渡のメリット・デメリットを丁寧に説明するとともに、借地権単独ではなく底地・借地権の同時売却、さらに地主が所有していた隣接の遊休地もまとめて売却する提案を実施。条件面を徹底的に調整した結果、借地権付き建物・底地・隣接地の三点同時売却が実現し、全関係者が納得のいく形で解決。

事例2：被後見人・狭小地・国有底地の複合案件

状況：借地面積約9坪の狭小案件。売主は被後見人（成年後見制度適用中）であり、底地は国（財務省管轄）が所有する複雑な案件。

対応：被後見人の売却には裁判所の許可が必要なため、許可申立てに必要な書類作成・アドバイザリー業務を支援。また底地の国有地払い下げ手続きもサポート。敷地が狭く建替えプランが難しいため、隣棟間隔について隣接地所有者と交渉し合意を取得。建物のリノベーション計画も立案した結果、売却が実現。

事例3：借地権・底地の同時売却で評価額を最大化

状況：借地人が建物（作業所）を使わなくなったことによる売却案件。敷地規模が小さく融資評価も低いため市場流通性が低い。さらに隣接建物からの越境構築物も発見された。

対応：借地権単独売却にこだわらず、借地権・底地の同時売却を提案。双方の評価額を最大化する形で合意。越境構築物については隣接地所有者と協議し、費用負担のうえ是正工事を実施。全課題を解決し売却完了。

上記はいずれも一筋縄ではいかない案件でしたが、弊社が地主・借地人・隣接地所有者・行政機関など複数の関係者と粘り強く交渉することで解決しました。「うちは難しいと思う」という方こそ、まずご相談ください。

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よくある質問（Q&A）

価格・査定について

Q. 借地権の買取査定は無料ですか？

A. はい、無料です。査定後にお断りいただいても費用は一切かかりません。

Q. 借地権の買取価格の目安を教えてください。

A. 「路線価 × 土地面積 × 借地権割合」が評価額の目安ですが、実際の買取価格はこれより低くなり、評価額の40〜70%程度が多いです。建物の状態・地主との関係・残存期間などで大きく変わるため、まず査定をご依頼ください。

Q. 築年数が古い建物でも買い取ってもらえますか？

A. 買取可能です。弊社は建物の現況のまま（残置物があっても）買取できます。築年数が古い場合は価格が下がることはありますが、売れないということはありません。

Q. 複数の業者に査定を頼んでも良いですか？

A. もちろんです。複数の業者に査定を依頼し、価格と説明内容を比較することを推奨しています。査定だけしてお断りいただいても問題ありません。

手続き・流れについて

Q. 地主との交渉も任せられますか？

A. 可能です。地主への承諾打診・承諾料の交渉・承諾書の取得まで、すべて弊社が代行します。地主との直接交渉が不安な方でも安心してご依頼いただけます。

Q. 売却にどのくらいの期間がかかりますか？

A. 地主の状況次第で変わりますが、標準的なケースで2〜4か月程度です。地主がすでに協力的な場合は1〜2か月で完了することもあります。

Q. 遠方に住んでいて現地に行けないのですが、対応できますか？

A. 対応しています。現地確認・地主交渉・書類手続きはすべて弊社が代行できます。お客様が一度も現地を訪れることなく売却が完了した事例も複数あります。

Q. 相続したばかりで借地権のことがよくわかりません。

A. ご安心ください。契約書の確認・旧法か新法かの判断・地主との関係整理など、まず現状把握から一緒に進めます。わからないことは何でもご相談ください。

法律・税金について

Q. 地主が承諾してくれない場合、どうなりますか？

A. まず丁寧な交渉を重ねます。それでも拒否が続く場合は、裁判所への借地非訟（許可申立て）という手段があります。裁判所が許可を与えれば、地主の承諾なしに売却が可能です。

Q. 借地権を売却したら税金はかかりますか？

A. 譲渡所得が発生した場合、所得税・住民税（合計15〜20%、5年超所有の場合）がかかります。ただしマイホームとして使っていた場合は最大3,000万円の特別控除が使え、多くの場合は税負担がゼロまたは大幅に軽減されます。詳細は税理士にご確認ください。

Q. 建物買取請求権と借地権買取は何が違いますか？

A. 建物買取請求権は、地主が借地契約の更新を拒絶した場合に借地人が建物を時価で買い取るよう地主に請求できる権利です。借地権の第三者への売却（譲渡）とは別の制度です。誤解が多い点なのでご注意ください。

Q. 地代を滞納していても買い取ってもらえますか？

A. まず現状を確認させてください。滞納の期間・金額・地主の対応によりますが、滞納があっても買取できたケースは多くあります。地主との関係改善と並行して進める場合もあります。

Q. 旧借地法（旧法）の契約でも売却できますか？

A. できます。旧法借地権は借地人保護が手厚く、むしろ流通性が高い場合が多いです。1992年8月以前の契約かどうかは契約書の日付で確認できます。

Q. 底地と借地権を同時に売ると本当に高くなりますか？

A. 一般的にはなります。それぞれ単独では「権利が分かれた状態」の物件として流通性が下がりますが、セット（完全所有権）にすると市場性が高まり、合計額が増えるケースがほとんどです。地主との調整が必要ですが、弊社がその間に入ってご支援します。

借地権の買取はネクスプラスへご相談ください

借地権の買取において最も重要なのは、地主との交渉を適切に進められる専門家に任せることです。地主との関係は人と人との信頼関係であり、感情的な交渉が決裂すると長期化・複雑化します。

弊社（株式会社ネクスプラス）は借地権の買取・権利調整を専門とし、これまで多くの複雑な案件を解決してきました。地主・借地人の双方の立場を理解した上で、双方にとってベストな着地点を探ることを大切にしています。

「自分のケースは難しい」と思っている方こそ、ぜひ一度ご相談ください。相談・査定は無料で、お断りいただいても費用は一切かかりません。