相続人が多い不動産は売却できる？進め方とトラブル対処法を解説

「相続人が10人以上いて、不動産をどう売ればいいのかわからない」「兄弟姉妹だけでなく、甥や姪まで相続人に含まれていて話がまとまらない」——このようなお悩みを抱えていませんか。
相続人が多い不動産の売却は、通常の不動産取引とは比べものにならないほど複雑な手続きと調整が求められます。
全員の合意形成、遺産分割協議、登記手続き、税金の処理など、一つひとつのステップで躓く可能性があり、放置すればさらに相続人が増えてしまうリスクもあります。
本記事では、相続人が多いケースに特化して、不動産売却の具体的な進め方、よくあるトラブルとその回避策、活用できる制度や専門家の選び方まで、網羅的に解説します。
複雑な相続問題を抱える方が、確実に前に進むための道しるべとしてお役立てください。

なぜ相続人が多いと不動産売却が難しくなるのか

相続人が2〜3人であれば、話し合いで方針を決めることは比較的容易です。
しかし、相続人の数が増えるほど、不動産売却のハードルは飛躍的に高くなります。
ここでは、その根本的な理由を整理します。

全員の合意が原則として必要になる

相続した不動産を売却するには、原則として相続人全員の同意が必要です。
民法上、遺産分割が完了するまでの間、相続財産は相続人全員の「共有状態」にあります。
共有物の処分（売却）には共有者全員の同意が求められるため（民法第251条）、一人でも反対する相続人がいれば、売却手続きを進めることができません。
相続人が5人、10人と増えるほど、全員の意思統一を図ることの難しさは想像に難くないでしょう。

参考：民法（e-Gov法令検索）

相続人同士の関係性が希薄なケースが多い

相続人が多くなる背景には、被相続人（亡くなった方）が高齢で、すでに子どもの一部が先に亡くなっている「代襲相続」が発生しているケースが少なくありません。
この場合、甥・姪やその子どもなど、被相続人とほとんど面識のない人が相続人に含まれることがあります。
普段から交流のない相続人同士が遺産の分け方について話し合うのは、感情面でも実務面でも非常に困難です。

所在不明・連絡が取れない相続人がいる

相続人の人数が多いと、海外に居住している方、音信不通になっている方、認知症で判断能力を欠いている方などが含まれる可能性も高まります。
こうした場合、家庭裁判所での手続き（不在者財産管理人の選任や成年後見人の選任など）が必要になり、売却までの時間とコストが大幅に増加します。

数次相続による相続人の「雪だるま式」増加

遺産分割をしないまま放置していると、相続人の中からさらに亡くなる方が出て、その相続人（配偶者や子ども）が新たに権利を引き継ぐ「数次相続」が発生します。
これにより、当初は5人だった相続人が、数年後には20人、30人に膨れ上がるケースも珍しくありません。
2024年4月から相続登記の申請が義務化されましたが、義務化以前に発生した相続についても対象となるため、長年放置されてきた不動産の問題が今まさに顕在化しています。

参考：相続登記の申請義務化について（法務省）

相続人が多い不動産売却の具体的な進め方

複雑に見える相続人多数の不動産売却ですが、正しい手順を踏めば着実に進めることができます。
ここでは、実務上のステップを順を追って解説します。

ステップ1：相続人調査を徹底的に行う

まず最初に行うべきは、法定相続人を正確に確定させることです。
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍を含む）を取得し、相続人を漏れなく把握します。
代襲相続や数次相続が発生している場合は、それぞれの被相続人についても同様の戸籍調査が必要です。

戸籍収集の具体的な方法

戸籍謄本は、本籍地の市区町村役場で取得します。
被相続人が転籍を繰り返している場合は、複数の自治体に請求する必要があります。
2024年3月からは広域交付制度が開始され、最寄りの市区町村窓口から他の自治体の戸籍も請求できるようになりました。
ただし、この制度は本人や直系尊属・卑属の戸籍に限られるため、兄弟姉妹の戸籍などは従来どおり各自治体への請求が必要です。

参考：戸籍法の一部を改正する法律について（法務省）

法定相続情報証明制度の活用

相続人が多い場合、手続きのたびに大量の戸籍謄本の束を提出するのは非常に手間がかかります。
法務局の「法定相続情報証明制度」を利用すれば、法定相続人の一覧図を法務局に認証してもらうことで、その後の各種手続き（金融機関・登記所など）で戸籍の束の代わりに使用できます。
相続人の人数が多いほど、この制度を活用するメリットは大きくなります。

参考：法定相続情報証明制度について（法務局）

ステップ2：遺産分割協議を行う

相続人が確定したら、次は遺産の分け方を決める遺産分割協議に入ります。
不動産を売却して代金を分配する場合でも、売却前に「誰が代表して売却手続きを行うか」「売却代金をどのような割合で分けるか」を明確にしておく必要があります。

換価分割という方法

相続人が多い場合に最も現実的な方法が「換価分割」です。
これは、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分配する方法です。
不動産そのものを物理的に分割する「現物分割」は土地であれば理論上は可能ですが、相続人が多いほど一人あたりの面積が小さくなり、実用性が失われます。
また、特定の相続人が不動産を取得して他の相続人に金銭を支払う「代償分割」も、不動産の評価額が高い場合は代償金の準備が難しくなります。
換価分割であれば、全員が公平に金銭で受け取れるため、合意が得やすいという利点があります。

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議がまとまったら、必ず「遺産分割協議書」を作成します。
この書面には、相続人全員の署名と実印による押印が必要です。
相続人が多い場合、全員が一堂に会することが難しいケースも多いため、持ち回りで署名・押印を集めるか、同内容の協議書を人数分作成して各自に郵送するといった方法が取られます。
印鑑証明書も全員分必要になりますので、早めに取得を依頼しましょう。

ステップ3：相続登記を行う

不動産を売却するためには、被相続人名義のままでは買主への所有権移転登記ができません。
売却に先立ち、相続人名義への相続登記（所有権移転登記）を完了させる必要があります。

売却を前提とした登記の方法

換価分割を行う場合、一般的には相続人の中から代表者を1名決め、その方の単独名義で相続登記を行います。
その後、代表者が売主として売買契約を締結し、売却代金を協議書の内容に基づいて各相続人に分配します。
全員の共有名義で登記することも法的には可能ですが、売買契約書への署名や決済時の立会いなどで全員の対応が必要になるため、実務上は代表者名義にするケースが多いです。
ただし、代表者名義にする場合は「贈与」と見なされないよう、遺産分割協議書に換価分割である旨を明記しておくことが重要です。

ステップ4：不動産の売却活動を行う

相続登記が完了したら、いよいよ売却活動に入ります。
不動産会社に仲介を依頼するか、買取業者に直接買い取ってもらうかを選択します。

仲介売却と買取の比較

仲介売却は、市場価格に近い金額での売却が期待できる反面、買主が見つかるまでに数か月〜1年以上かかることもあります。
相続人が多い場合、売却が長引くほど「やはり売りたくない」「取り分を増やしてほしい」といった意見の変化が生じるリスクがあります。
一方、買取は価格面では仲介より下がるのが一般的ですが、短期間で確実に現金化でき、相続人間のトラブルを最小限に抑えられるメリットがあります。
状況に応じて最適な方法を選択しましょう。

ステップ5：売却代金の分配と確定申告

売却が完了したら、遺産分割協議書の内容に従って売却代金を各相続人に分配します。
売却に伴い譲渡所得が生じた場合は、各相続人がそれぞれ確定申告を行う必要があります。
代表者名義で売却した場合でも、実質的に各相続人が自身の持分を譲渡したものとして、それぞれが譲渡所得税を申告・納付します。

相続人が多い場合に起こりやすいトラブルと対処法

相続人の人数が増えるほど、さまざまなトラブルが発生しやすくなります。
ここでは、実際によくあるケースとその対処法を具体的に紹介します。

一部の相続人が売却に反対する場合

「思い出のある実家を手放したくない」「もっと高く売れるはずだ」など、さまざまな理由で売却に反対する相続人がいることは珍しくありません。
この場合、まずは丁寧な話し合いを通じて、売却の必要性やメリットを説明することが大切です。
固定資産税や維持管理費の負担、老朽化による資産価値の低下、相続登記義務化に伴う過料のリスクなど、具体的な数字を示しながら説明すると、理解を得やすくなります。

それでも合意が得られない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。
調停では、裁判所の調停委員が間に入り、中立的な立場で解決策を模索してくれます。
調停でも合意に至らない場合は「遺産分割審判」に移行し、裁判所が分割方法を決定します。

参考：遺産分割調停（裁判所）

連絡が取れない・所在不明の相続人がいる場合

相続人の中に行方不明者がいる場合、その方を除外して遺産分割協議を行うことはできません。
この場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てます。
選任された管理人が不在者に代わって遺産分割協議に参加し、不在者の利益を守りながら手続きを進めることになります。
管理人の選任には数か月かかることが一般的ですので、早期の対応が重要です。

参考：不在者財産管理人の選任（裁判所）

認知症等で判断能力のない相続人がいる場合

相続人の中に認知症などにより判断能力を欠く方がいる場合、その方は有効な意思表示ができないため、遺産分割協議に参加することができません。
この場合は、家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申し立て、後見人が代理人として協議に参加します。
ただし、成年後見人は本人の利益を最優先する義務があるため、本人に不利な内容の遺産分割には同意しない可能性があります。
法定相続分を下回るような分割案は認められにくい点に留意が必要です。

参考：成年後見制度（裁判所）

海外在住の相続人がいる場合

海外に居住する相続人がいる場合、遺産分割協議書への署名・押印や印鑑証明書の取得に特別な対応が必要になります。
海外在住の方は日本の印鑑証明書を取得できないため、代わりに在外日本大使館・領事館で「署名証明（サイン証明）」を取得することになります。
郵送でのやり取りが必要になるため、時間に余裕を持って手続きを進めることが重要です。

参考：署名（および拇印）証明（外務省）

相続人間で不動産の評価額について意見が分かれる場合

不動産の価値をどのように評価するかで、相続人間の意見が対立することがあります。
固定資産税評価額、路線価、公示地価、不動産会社の査定額など、評価方法によって金額が大きく異なるためです。
公平性を担保するためには、不動産鑑定士による鑑定評価を取得するか、複数の不動産会社から査定を取得して平均値を参考にするといった方法が有効です。
最終的には売却して市場価格が確定する換価分割であれば、評価額をめぐる争いを回避しやすくなります。

相続人が多い不動産売却で活用できる制度・特例

相続人が多い不動産売却においても、税負担を軽減するための制度や特例が用意されています。
適用条件を正しく理解し、活用できるものは最大限活用しましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

相続により取得した不動産を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる「取得費加算の特例」が適用できます。
これにより、譲渡所得が減額され、所得税・住民税の負担を軽くすることが可能です。
相続人が多い場合、各相続人がそれぞれの持分に応じた相続税額を取得費に加算できます。

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

被相続人が一人で住んでいた住宅（空き家）を相続した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
2024年1月以降の譲渡については、相続人が3人以上いる場合は控除額が2,000万円に引き下げられますが、それでも大きな節税効果が期待できます。
適用するためには、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、複数の要件があります。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

小規模宅地等の特例

こちらは不動産売却時ではなく相続税の申告時の特例ですが、知っておくべき重要な制度です。
被相続人が居住していた宅地等について、一定の要件を満たす相続人が取得した場合、評価額を最大80%減額できます。
ただし、この特例の適用を受けた宅地を売却する場合、特例で減額された評価額と売却時の取得費加算額の関係に注意が必要です。
税理士に相談のうえ、最適な申告方法を検討しましょう。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（国税庁）

相続人が多い不動産売却のスケジュール目安

相続人が多い場合の不動産売却は、通常の売却と比べて大幅に時間がかかる傾向があります。
全体のスケジュール感を把握しておくことで、焦らず計画的に手続きを進められます。
以下に、一般的なタイムラインの目安をご紹介します。

全体の流れとおおよその期間

相続人が2〜3人程度であれば、相続発生から売却完了まで6か月〜1年程度で済むことが多いですが、相続人が10人以上になると、遺産分割協議だけで半年から1年以上かかるケースも珍しくありません。
特に、相続人同士の連絡が取りづらい場合や、意見の対立がある場合は長期化しやすいため、早めの着手が重要です。

相続税の申告期限に注意

相続税の申告・納付期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
不動産の売却代金で相続税を納付しようと考えている場合、この期限内に売却を完了させる必要があります。
しかし、相続人が多い場合は遺産分割協議に時間がかかり、売却が間に合わないこともあります。
その場合は、一旦「未分割」の状態で法定相続分に基づく相続税申告を行い、後日遺産分割が確定した時点で修正申告または更正の請求を行います。
なお、未分割の状態では小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減が適用できませんが、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、分割確定後に遡って適用を受けることが可能です。