相続した土地を売却する流れ｜相続登記・税金・高く売るコツを解説
「親から相続した土地があるものの、これといった使い道が見つからない」「毎年、固定資産税の請求だけが届く」そうした事情を抱えている方は決して少なくありません。相続した土地は、手をつけないまま時間が経つほど管理の手間や税負担が重くのしかかり、やがて思わぬトラブルの種にもなりかねません。かといって、いざ売ろうとすると、名義変更や税額の計算、共有者との話し合いなど、通常の不動産売却では出てこない手続きに次々と直面することになります。この記事では、相続した土地を売却するまでに踏むべき手続きの全体像から、発生する税金や活用できる特例、実際によく起こるトラブルとその防ぎ方まで、実務の視点でまとめました。相続した土地の売却を考えている方は、最後まで目を通していただければと思います。
相続した土地を売却する前に知っておくべき基礎知識
相続した土地を無理なく売却へつなげるには、まず押さえておきたい基礎知識がいくつかあります。ここでは相続登記の義務化の内容や、売却までのおおまかな流れ、そして期限を意識すべき理由について見ていきましょう。
相続登記の義務化と売却への影響
2024年4月1日から、相続にともなう不動産の名義変更、いわゆる相続登記が法律上の義務になりました。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料を科される可能性があります。しかもこのルールは2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されるため、すでに相続を終えている方も油断はできません。
売却という観点で見ると、相続登記が済んでいない土地はそもそも売りに出すことができません。買主への所有権移転登記を行うには、その前段階として相続人名義への変更が必要になるからです。売却を考えているなら、相続登記を済ませることが何よりも先にやるべきことだと言えるでしょう。
参考リンク：法務省｜相続登記の申請義務化について
関連記事：相続登記していない不動産は売却できる？手続きの流れと注意点を解説
相続した土地の売却で意識すべきタイムライン
相続した土地を売却するにあたっては、いくつかの「期限」を頭に入れておく必要があります。なかでも特に重要なのは、次の3つです。
- 相続税の申告期限：被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内
- 相続登記の期限：相続を知った日から3年以内（義務化）
- 譲渡所得税の特例適用期限：相続開始から3年後の年末までの売却が条件となるものが多い
これらの期限をひとつでも過ぎてしまうと、税制上の優遇が受けられなくなったり、過料などのペナルティにつながったりする恐れがあります。売却を視野に入れているなら、相続が発生した直後から計画を立て始めるくらいの心づもりでちょうどよいでしょう。
売却と保有、どちらが有利かの判断基準
相続した土地を売るべきか、それとも持ち続けるべきかは、置かれている状況によって答えが変わってきます。判断材料となるのは、主に次のような点です。
- その土地を将来自分で使用する予定があるかどうか
- 賃貸や駐車場経営などで収益を得る見込みがあるか
- 固定資産税・都市計画税の年間負担額
- 管理コスト（草刈り・フェンス設置・不法投棄対策など）
- 相続人が複数いる場合の共有リスク
使う予定もなく、管理コストだけが積み上がっていくような土地であれば、早めに売ってしまったほうが経済的には理にかなっていることが多いものです。とりわけ遠方の土地や接道条件の悪い土地は、時間が経つほど買い手が付きにくくなる傾向があるため、判断を先延ばしにしないことが大切です。
相続した土地を売却するまでの手続きの流れ
相続した土地を売る場合、一般的な不動産売却とは違ったステップを一つずつ踏んでいく必要があります。ここからは、相続の発生から売却が完了するまでの流れを順を追って見ていきます。
ステップ1：遺産分割協議で土地の帰属を確定させる
相続人が複数いるときは、その土地を誰が引き継ぐのかをまず確定させる必要があります。これが「遺産分割協議」と呼ばれる手続きです。遺言書があればその内容が優先されますが、遺言がない場合は相続人全員で話し合い、合意した内容を遺産分割協議書としてまとめます。
協議書には対象不動産の所在地・地番・地目・面積といった情報と、誰が取得するのかを明記したうえで、相続人全員の署名と実印による押印が求められます。この書類は、後に相続登記を行う際に必ず提出することになるため、抜け漏れのないよう作成しましょう。
相続人同士でどうしても意見がまとまらない場合には、家庭裁判所に調停を申し立てるという方法も残されています。
参考リンク：裁判所｜遺産分割調停
関連記事：借地権の相続｜地主の承諾は必要？手続き・税金・トラブル対策を解説
ステップ2：相続登記（名義変更）を行う
遺産分割協議がまとまったら、次は法務局で相続登記の手続きに進みます。一般的に必要となる書類は次の通りです。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
- 被相続人の住民票の除票（本籍地記載のもの）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書付き）
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
登記申請は自分で行うこともできますが、書類に不備があると補正を求められ、思いのほか時間がかかってしまいます。スムーズに進めたいのであれば、司法書士に依頼するのが一般的なやり方です。費用は案件の内容によって幅がありますが、5万〜15万円程度が目安になります。
参考リンク：法務局｜相続登記の申請についてのご案内
ステップ3：土地の現況確認と売却準備
相続登記が完了したら、いよいよ売却に向けた準備です。最初に取り組みたいのは、土地の現況を正確に把握することです。
境界の確認と確定測量
古くからある土地では、隣地との境界があいまいなままになっているケースが珍しくありません。境界が確定していない土地は買主にとってリスクと映るため、売却前に確定測量を実施し、境界標を設置しておくと安心です。費用は土地の広さや隣接地の数によって変わりますが、30万〜80万円程度が一般的な相場です。
建物が残っている場合の対応
相続した土地に古い建物が残っている場合は、更地にして売るか、建物付きのまま売るかを決める必要があります。築年数が古く再利用の見込みがない建物なら、解体して更地にしたほうが買い手を見つけやすい場合が多いでしょう。ただし解体には費用がかかり、木造であれば100万〜200万円ほどが目安になるため、費用に見合う効果があるかを見極めてから判断することが大切です。
関連記事：相続した家はどう売る？売却の流れ・税金・注意点をわかりやすく解説
関連記事：老朽化した空家は売れない？空き家対策法と買取の現実を徹底解説
ステップ4：不動産会社への依頼と売却活動
準備が整ったら、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をスタートさせます。依頼先を決める際は、複数の会社に査定を依頼したうえで、査定額はもちろん、販売戦略や担当者の対応力まで含めて比較することが欠かせません。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。売却に時間がかかりそうな土地であれば、不動産会社が積極的に動いてくれる専任媒介や専属専任媒介を選んでおくと安心です。
急いで手放したい場合や、不整形地・接道なし・再建築不可といった市場で買い手が付きにくい条件の土地であれば、不動産買取業者に直接売却するという選択肢もあります。仲介に比べると価格はやや下がる傾向がありますが、そのぶんスピーディーに現金化できるのが利点です。
ステップ5：売買契約の締結と引き渡し
買主が決まったら、売買契約を結び、決済と引き渡しへと進みます。契約書には売買代金や引き渡し時期、契約不適合責任の範囲といった重要事項が記載されているため、内容はしっかり確認しておきましょう。
決済当日は、残代金を受け取ると同時に所有権移転登記を行い、これで土地の引き渡しは完了です。相続した土地の場合、売主側の必要書類として登記識別情報（かつての権利証にあたるもの）の提出が求められるため、相続登記完了後に法務局から交付された書類は大切に保管しておきましょう。
相続した土地の売却にかかる税金と特例
相続した土地を売却すると、いくつかの税金が発生します。ただし、相続にまつわる特例制度をうまく使えば、税負担を大きく抑えられることも少なくありません。ここでは主な税金の種類と、知っておきたい特例について見ていきます。
譲渡所得税の基本的な仕組み
土地の売却で利益、いわゆる譲渡所得が生じると、その利益に対して所得税と住民税が課されます。譲渡所得は次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここでいう「取得費」とは、被相続人がその土地を買ったときの価格を指します。相続で取得した土地は、被相続人の取得費をそのまま引き継ぐ形になります。取得費がわからない場合は売却価格の5%を概算取得費として扱うことが認められていますが、この方法だと税額が膨らみやすい点には注意が必要です。
一方の「譲渡費用」には、仲介手数料や確定測量費用、解体費用、印紙税などが含まれます。
税率は所有期間によって異なる
譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。相続した土地であれば、被相続人が所有していた期間も引き継いで計算する点がポイントです。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63%＋住民税9%＝合計39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315%＋住民税5%＝合計20.315%
親が何十年も前に購入した土地であれば、まず長期譲渡所得に当てはまると考えてよいでしょう。
参考リンク：国税庁｜長期譲渡所得の税額の計算
相続税の取得費加算の特例
相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した土地を売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例が用意されています。これが「相続税の取得費加算の特例」です。
取得費に加算できる金額は以下の計算式で求めます。
取得費に加算する相続税額 ＝ その人が納めた相続税額 ×（売却した財産の相続税評価額 ÷ その人が相続した財産の相続税評価額の合計）
この特例を使うと譲渡所得から差し引ける金額が増える分、結果として譲渡所得税を抑えられます。ただし適用を受けるには、確定申告での手続きが欠かせません。
参考リンク：国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人で暮らしていた住居とその敷地を相続し、一定の要件を満たして売却した場合には、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
主な適用要件は以下の通りです。
- 被相続人が相続開始直前に一人で居住していた家屋およびその敷地であること
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続から売却までの間、賃貸や居住などの用途に使用されていないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 建物を解体して更地として売却するか、耐震リフォーム後に売却すること
なお2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除の上限額が2,000万円に引き下げられている点にも注意しておきましょう。
参考リンク：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
関連記事：東京の空き家はいくらで売れる？買取相場と売却方法を徹底解説
印紙税・登録免許税・仲介手数料
譲渡所得税のほかにも、売却にあたって発生する費用がいくつかあります。
印紙税
売買契約書に貼る収入印紙の費用で、売買価格に応じて金額が変わります。たとえば売買価格が1,000万円超5,000万円以下であれば、印紙税額は1万円です（2027年3月31日までの軽減措置が適用された場合）。
登録免許税
相続登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。評価額2,000万円の土地であれば8万円という計算になります。ちなみに、売却時に発生する所有権移転登記の登録免許税は、通常は買主側が負担するものです。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼すると、売買価格に応じた仲介手数料がかかります。上限額は法律で定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」までとされています。
相続した土地を売却する際の注意点とよくあるトラブル
相続した土地の売却は、通常の不動産売却よりもトラブルが起こりやすい面があります。あらかじめどんなリスクがあるかを把握し、対策を講じておけば、無用なトラブルは十分に防げます。
共有名義のまま放置するリスク
相続人が複数いる場合、遺産分割が完了するまでの間、相続財産は法定相続分に応じた共有状態に置かれます。共有名義のまま売却しようとすると共有者全員の同意が必要となり、一人でも反対すれば話は前に進みません。
しかも共有状態のまま年月が経つと、共有者の一人が亡くなって次の相続（数次相続）が発生し、関係者がさらに増えて合意形成が難しくなることもあります。売却を前提に考えるなら、遺産分割協議の段階で名義を一人に集約するか、売却代金を分配する「換価分割」の方針を決めておくことが望ましいでしょう。
関連記事：相続人が多い不動産は売却できる？進め方とトラブル対処法を解説
取得費不明の場合の対処法
相続した土地の場合、被相続人がいつ、いくらで取得したのか分からないケースは意外とよくあります。取得費が不明なときに売却価格の5%を概算取得費とできることは前述の通りですが、この方法では譲渡所得が実際よりも大きく計算され、税負担が重くなってしまいがちです。
対処法としては、以下のような資料を探してみることが有効です。
- 売買契約書や領収書
- 不動産取得税の課税通知書
- 登記簿の抵当権設定金額から推定
- 当時の路線価や公示地価から合理的に算出
こうした資料があれば取得費を合理的に見積もれることもあるため、まずは税理士に相談してみるとよいでしょう。
相続土地国庫帰属制度の活用
「売りたくても買い手が見つからない」「管理の負担が大きく手放したい」というときには、2023年4月27日にスタートした「相続土地国庫帰属制度」が選択肢になる場合があります。相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。
ただし、利用にあたっては以下のような制限があります。
- 建物が建っている土地は対象外（解体が必要）
- 抵当権や地上権が設定されている土地は対象外
- 土壌汚染や埋設物がある土地は対象外
- 境界が明らかでない土地は対象外
- 審査手数料（1筆あたり14,000円）と負担金（原則20万円、面積に応じて加算される場合あり）の支払いが必要
対象になる土地には制約がありますが、売却が難しい土地を抱えているなら検討してみる価値はあるでしょう。
参考リンク：法務省｜相続土地国庫帰属制度について
契約不適合責任への備え
売却後に地中埋設物や土壌汚染、地盤沈下といった欠陥が見つかると、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。相続した土地は、売主自身がその土地の来歴を十分に把握していないケースが多く、思いがけないリスクを抱え込んでしまうことも珍しくありません。
対策としては、売買契約書で契約不適合責任の期間や範囲をあらかじめ明確にしておくことが挙げられます。買取業者に売却する場合は契約不適合責任を免責とする条件で取引できることも多く、売主側のリスクを抑える手段として有効です。
関連記事：空家トラブル完全ガイド｜近隣苦情・行政対応・法制度・買取解決まで徹底解説
確定申告を忘れないこと
相続した土地を売却して譲渡所得が生じたときは、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。前述の取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除を使う場合も、確定申告が前提条件になります。
申告を怠ると無申告加算税や延滞税が課されるおそれがあるため、売却した翌年には必ず手続きを済ませてください。自信がなければ、税理士に依頼すれば安心して正確な申告ができます。
相続した土地をできるだけ高く・早く売るためのポイント
どうせ売却するなら、少しでも良い条件で手放したいと考えるのは自然なことです。ここでは、相続した土地を高く、そして早く売るための実践的なポイントを紹介します。
複数の不動産会社から査定を取る
土地の査定額は、依頼する不動産会社によって開きが出るものです。1社だけの査定額を鵜呑みにせず、最低でも3社以上に依頼して相場感をつかんでおきましょう。極端に高い査定額を出す会社は、契約を取るためにあえて高値を提示している可能性もあるため、その根拠までしっかり確認することが大切です。
売却のタイミングを見極める
不動産市場には季節による繁忙期があります。一般的に1月〜3月は新年度に向けて住宅需要が高まる時期で、土地の取引も活発になりやすい傾向です。また、これまで紹介した特例制度には適用期限があるため、その恩恵を最大限受けられるタイミングを見計らって売却することも大切なポイントです。
土地の「見せ方」を工夫する
荒れたままの土地より、手入れが行き届いた土地のほうが購入希望者に与える印象は格段に良くなります。雑草を刈る、不要物を片付ける、簡単に整地するといった、それほどコストをかけずにできる対策だけでも、売却のスピードや価格にプラスに働くことがあります。
買取も選択肢に入れる
仲介での売却がなかなか決まらないときや、早く現金化したい事情があるときは、不動産買取業者への売却も理にかなった選択肢です。買取なら仲介手数料がかからないことが多く、契約不適合責任も免責となるケースが一般的です。とくに相続で取得した訳あり土地、たとえば再建築不可や不整形地、狭小地、共有持分といった物件は一般の市場では買い手が付きにくいため、買取業者を活用したほうがスムーズに進むことが少なくありません。
関連記事：不動産買取とは？仲介との違いから信頼できる業者の選び方まで徹底解説
株式会社ネクスプラスの強み｜相続した土地の売却をトータルでサポート
相続した土地の売却は手続きが複雑で関係者も多いため、信頼して任せられるパートナーの存在が欠かせません。株式会社ネクスプラスは、相続にまつわる不動産売却の課題と正面から向き合い、お客様にとって最善の解決策をご提案しています。
訳あり物件の取り扱い実績が豊富
相続した土地の中には、再建築不可、接道義務を満たさない土地、不整形地、崖地、市街化調整区域内の土地など、一般的な不動産会社では敬遠されがちな物件も少なくありません。ネクスプラスは、こうした訳あり物件の売却でも豊富な実績を積み重ねてきました。独自のネットワークと長年培ってきた経験を活かし、他社で断られてしまった土地でも適正な価格での売却を実現しています。
関連記事：敷延土地の売却完全ガイド：売れにくい土地でも損をしないために
相続手続きから売却までワンストップで対応
相続した土地を売却するには、遺産分割協議、相続登記、測量、確定申告など、多岐にわたる手続きをこなす必要があります。ネクスプラスでは、提携する司法書士・税理士・弁護士・土地家屋調査士と連携しながら、相続手続きから売却完了までをワンストップでサポートしています。お客様が専門家を一つひとつ個別に探し回る手間を省き、スムーズな売却につなげます。
遠方の土地でも安心の対応力
相続した土地が遠方にあるというケースは非常に多く、「現地に足を運ぶ時間が取れない」「地元の不動産会社に心当たりがない」といったお悩みをよくお聞きします。ネクスプラスは全国の不動産ネットワークを活かし、遠方の土地であっても現地調査から売却活動、引き渡しまでを代行いたします。ご来店いただかなくても、オンラインや郵送で手続きを進められる体制を整えていますので、忙しい方でも安心してお任せいただけます。
共有名義・相続トラブルにも柔軟に対応
相続人が複数いる場合、共有名義の土地は合意形成が難しく、トラブルに発展することも珍しくありません。ネクスプラスでは共有者間の調整や意見のとりまとめにも丁寧に対応し、全員が納得できる売却プランをご提案します。万が一相続人同士で争いが生じている場合でも、提携弁護士と連携しながら解決に向けて取り組みます。
無料査定・相談で最適なプランをご提案
ネクスプラスでは、相続した土地の無料査定・無料相談を承っています。「まだ売却するか決めていない」「とりあえず土地の価値だけ知りたい」という段階でも、お気軽にご相談いただいて構いません。ご状況やご希望を丁寧にお伺いしたうえで、売却・活用・保有それぞれのメリット・デメリットをわかりやすくご説明し、最適なプランをご提案いたします。相続のお悩みは早めにご相談いただくほど、取れる選択肢が広がります。まずはお気軽にお問い合わせください。
相続した土地の売却に関するよくある質問（Q&A）
Q1. 相続した土地を売却するには、まず何から始めればよいですか？
まず取り組むべきは、相続人全員での遺産分割協議です。誰がその土地を相続するのかを確定させることが最優先で、遺言書がある場合はその内容に従います。相続人が決まったら法務局で相続登記を行い、名義を被相続人から相続人へと変更しますが、この登記が終わらないことには売却活動を始めることができません。登記完了後、複数の不動産会社に査定を依頼して売却活動に入る、という流れになります。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に済ませなければならないと定められました。手続きに不安があるなら、早い段階で不動産会社や司法書士に相談しておくと後がスムーズです。
Q2. 相続登記をしていない土地でも売却できますか？
相続登記が終わっていない状態では、原則として土地を売ることはできません。不動産の売買では、登記簿上の名義人と売主が一致している必要があるためです。2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わなければならず、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性もあります。ただし、相続登記と売却活動の準備、たとえば査定依頼などは並行して進めることができるため、登記完了前に不動産会社へ相談してもまったく問題ありません。売却を考えているなら、まずは相続登記を早めに済ませてしまいましょう。
Q3. 相続した土地を売却した場合、どのような税金がかかりますか？
相続した土地を売却した際にかかる主な税金は、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）、印紙税、そして売却前の相続登記にかかる登録免許税です。なかでも負担が大きいのは譲渡所得税で、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益、つまり譲渡所得に対して課税されます。税率は所有期間によって変わり、被相続人の取得時期から通算して5年を超えていれば長期譲渡所得として約20.315%、5年以下なら短期譲渡所得として約39.63%が適用されます。相続登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。各種特例をうまく組み合わせれば税負担を大きく抑えられる場合もあるので、税理士に相談してみることをおすすめします。
Q4. 相続した土地の売却で使える特例や控除はありますか？
はい、いくつかの特例が用意されています。代表的なのは「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」で、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すれば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。また、被相続人が住んでいた家屋やその敷地を売却する場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」が使えることもあります。どちらも適用要件が細かく定められているため、実際に使えるかどうかは税理士に確認しておくと安心です。
Q5. 「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用条件を教えてください。
この特例は、被相続人が一人で住んでいた自宅とその敷地を相続し、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用を受けるには、被相続人が相続開始の直前まで一人で暮らしていたこと（老人ホームに入所していた場合も一定の要件を満たせば認められます）、建物が昭和56年5月31日以前に建てられたものであること、相続してから売却するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使われていないこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却価格が1億円以下であることといった条件をすべて満たす必要があります。加えて、建物を耐震リフォームしてから売るか、取り壊して更地にして売る必要もあります。2024年1月1日以降の譲渡では、買主が譲渡日の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行った場合にも適用できるようになりました。また、相続人が3人以上いる場合は、控除額が一人あたり2,000万円に縮小される点も押さえておきましょう。適用条件はかなり細かいため、事前に税理士へ確認しておくと確実です。
Q6. 相続した土地の取得費がわからない場合はどうすればよいですか？
被相続人がその土地を買った際の売買契約書や領収書が見つからず、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。ただ、この方法だと実際の購入額よりも取得費がかなり低く見積もられ、譲渡所得が膨らんで税負担が重くなりがちです。対策としては、登記簿に記載された抵当権設定金額や、当時の不動産取得税の課税通知書、路線価・公示地価などの資料から取得費を合理的に推計する方法があります。被相続人の書類を丹念に探し、当時取引した不動産会社や金融機関に記録が残っていないかも確認してみましょう。取得費の立証は税務上の重要な論点になるため、税理士に相談しながら進めるのが賢明です。
Q7. 相続人が複数いる場合（共有名義）、売却はどうすればよいですか？
共有名義の土地を売却するには、共有者全員の合意が欠かせません。一人でも反対する共有者がいれば、土地全体を売ることはできなくなります。売却の方法としては、共有者全員が合意して土地全体を売り、代金を持分割合に応じて分ける方法のほか、特定の相続人が他の共有者の持分を買い取って単独名義にしてから売る方法、土地を分筆して各自が自分の土地として売る方法などがあります。もっともスムーズなのは全員で合意して売却する方法ですが、意見がまとまらない場合は遺産分割調停や共有物分割請求といった法的手続きが必要になることもあります。トラブルを防ぐためにも、遺産分割の段階で売却の方針について話し合っておくことが重要です。
Q8. 相続した土地の売却代金を相続人間で分ける場合、贈与税はかかりますか？
遺産分割協議に基づいて適切に分配する場合、贈与税はかかりません。これは「換価分割」と呼ばれる方法で、相続財産である土地を売却し、その代金を相続人間で分配するというものです。ただし、贈与税を発生させないためにはいくつか注意点があります。まず、遺産分割協議書に換価分割である旨を明記しておくことです。「土地を売却し、売却代金から諸費用を差し引いた残額を各相続人が法定相続分に応じて取得する」といった具体的な記載が求められます。また、相続登記の名義人と実際の分配割合が食い違う場合にも注意が必要です。たとえば便宜上、相続人の一人の名義で登記・売却したあとに他の相続人へ代金を分配するようなケースでは、協議書に換価分割の記載がないと、名義人から他の相続人への「贈与」とみなされる可能性があります。譲渡所得税の確定申告も、各相続人がそれぞれの取得分に応じて個別に行う必要があります。換価分割を予定しているなら、事前に税理士に相談し、協議書の作成段階から適切な文言を盛り込んでおきましょう。
Q9. 相続した土地を売却する際、測量は必ず必要ですか？
法律上、測量が必須というわけではありませんが、実務上はほぼ必須と考えておいたほうがよいでしょう。とくに境界が確定していない土地は、買主やその金融機関から確定測量図の提出を求められるのが一般的です。境界があいまいなまま売却すると、後々隣地とのトラブルに発展しかねず、買主が購入を見送る要因にもなります。登記簿上の面積と実測面積にずれがある場合も、正確な面積を確定させることで適正な価格での取引がしやすくなります。測量には「現況測量」と「確定測量」の2種類があり、売却時に求められるのは通常、隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確認する確定測量です。費用は土地の広さや形状、隣接地の数によって変わりますが、30万〜80万円程度が目安になります。隣地が道路や水路などの公有地であれば官民境界確定も必要になり、さらに費用と時間がかかることがあります。相続した古い土地ほど境界が不明確なケースが多いため、売却を考え始めた段階で早めに土地家屋調査士へ相談しておくと安心です。
Q10. 相続した土地に古い建物が建っている場合、更地にしてから売却すべきですか？
土地の状況によって答えは変わりますが、多くの場合、更地にしたほうが売却しやすく、価格も付きやすい傾向にあります。古い建物が残っていると買主側に解体費用の負担が生じるため、その分だけ値引き交渉をされやすくなりますし、建物の状態が悪ければ内覧時の印象を損ね、売却の妨げになることもあるからです。ただし、更地にする前に確認しておきたい点がいくつかあります。建物を解体すると固定資産税の「住宅用地の特例」が外れるため、土地の固定資産税が最大6倍まで跳ね上がる可能性があり、売却が長引くほど税負担も膨らんでしまいます。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」を使いたい場合は、昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建物であることや、相続開始から3年後の年末までに売却することなど、細かな要件を満たす必要があり、更地にして売る場合でも適用は可能ですが要件を事前に税理士や税務署へ確認しておく必要があります。加えて、接道義務を満たさない再建築不可の土地では、むしろ既存の建物を残したほうが資産価値を保てるケースもあります。どちらが得かは一概に言えないため、不動産会社と税理士の両方に相談したうえで方針を固めるとよいでしょう。
Q11. 相続した土地を売却した場合、確定申告は必要ですか？
はい、相続した土地を売却して譲渡所得が生じた場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。3,000万円特別控除や取得費加算の特例を使った結果、譲渡所得がゼロやマイナスになったとしても、特例を受けるためには確定申告そのものが必要です。申告を怠ると特例が適用されないだけでなく、無申告加算税や延滞税が課される可能性もあります。一方、売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、特例も使わない場合は申告の義務自体はありませんが、損失を記録として残す意味でも申告しておくとよいでしょう。
Q12. 相続した土地を売却するベストなタイミングはいつですか？
税制面でもっとも有利なタイミングは、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）の翌日から3年以内です。この期間内に売却すれば取得費加算の特例が使え、譲渡所得税を軽減できます。相続した土地を長く放置すると、固定資産税や管理コストがかさむだけでなく、建物がある場合は老朽化による倒壊リスクや近隣トラブルの火種にもなりかねません。市場の動向も見ながら、できるだけ早めに検討を始めておくとよいでしょう。
Q13. 相続した土地が遠方にあり、現地に行けません。売却は可能ですか？
はい、遠方の土地であっても売却は可能です。不動産会社に現地調査や売却活動を依頼し、契約手続きは司法書士による代理や郵送、オンラインを活用して進めることができます。売買契約書への署名・捺印は郵送で対応できるケースが多く、決済・引き渡しについても司法書士に委任状を渡して代理出席してもらうことが可能です。ネクスプラスでも遠方の土地の売却に対応していますので、気軽にご相談ください。
Q14. 相続放棄をすれば土地の管理責任はなくなりますか？
相続放棄をしても、すぐに土地の管理責任がなくなるわけではありません。民法の改正により、相続放棄をした場合でも、放棄の時点で現に占有している相続財産については、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産と同じ注意義務をもって保存する義務が課されています。すべての相続人が相続放棄をした場合は、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる必要があり、その手続きには費用と時間がかかります。相続放棄を検討する際は、管理責任の問題も含めて弁護士に相談しておくと安心です。
Q15. 相続土地国庫帰属制度とは何ですか？売却できない土地でも利用できますか？
相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日に施行された比較的新しい制度で、相続や遺贈によって取得した不要な土地を国に引き取ってもらえる仕組みです。「売りたくても売れない」「管理が負担」という土地を抱える相続人にとって、新たな選択肢の一つになります。ただし、すべての土地が対象になるわけではなく、建物が建っている土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、土壌汚染がある土地、管理に過度な費用がかかる崖地、通路として他人に使用されている土地などは申請が却下・不承認となります。利用には法務局への審査手数料（1筆あたり14,000円）に加え、国庫帰属が承認された場合の負担金も必要です。負担金は土地の種類や面積によって異なりますが、原則として20万円で、市街地の宅地や農地などの一部は面積に応じた算定式で計算されます。売却が難しい土地を手放す最終手段として検討する価値はありますが、費用がかかる点と要件が厳しい点を踏まえ、まずは売却や寄付など他の方法から優先的に検討してみてください。
Q16. 相続した土地が売れない場合、どのような対策がありますか？
売却が長引く場合は、いくつかの対策を順番に試してみましょう。もっとも効果的なのは価格の見直しです。相場より高い価格設定のままでは買い手が現れにくいため、周辺の取引事例を改めて確認し、適正価格に調整することをおすすめします。不動産会社の変更や追加も有効な手段で、一般媒介契約であれば複数社に依頼して露出を増やすことができます。それでも売れない場合は、不動産買取業者への売却を検討する段階です。買取は市場価格より2〜3割ほど安くなることが多いものの、確実かつスピーディーに現金化できるというメリットがあります。隣地所有者への声かけも意外と効果的で、敷地を広げたい隣接地の所有者であれば、相場に近い価格で購入してもらえることもあります。ほかにも、更地にする、測量・境界確定を行うといった用途変更で買い手が付きやすくなる場合もあります。最終手段としては、自治体の空き地バンクへの登録や相続土地国庫帰属制度の利用も選択肢に含め、総合的に判断していきましょう。
Q17. 相続した土地の売却を成功させるために、最も重要なポイントは何ですか？
相続した土地の売却を成功させるうえでもっとも重要なのは、「早めに動くこと」と「専門家をうまく頼ること」の2点に尽きます。早めに動くべき理由は、相続税の納税期限（相続開始から10か月以内）や各種特例の適用期限（相続開始から3年後の年末までなど）が定められているためで、期限を過ぎると税負担が大きく増えかねません。相続が発生したら、できるだけ早く売却の方針を決めて動き出すことが大切です。専門家の活用についても、相続した土地の売却は通常の不動産売却より関わる手続きが多岐にわたります。相続登記は司法書士、測量・境界確定は土地家屋調査士、税金の計算・申告は税理士、売却活動は不動産会社、相続人間の紛争があれば弁護士というように、それぞれの分野のプロに適切なタイミングで相談すれば、手続きのミスや思わぬ損失を防げます。とりわけ相続案件に強い不動産会社を選ぶことは重要で、実績が豊富な会社であれば税理士や司法書士との連携体制も整っており、ワンストップで対応してもらえることが多いものです。複数の不動産会社に査定を依頼し、対応力や提案力、実績を比較したうえで、信頼できるパートナーを見つけましょう。
まとめ｜相続した土地の売却は早めの行動と専門家への相談がカギ
相続した土地の売却では、相続登記の義務化や各種特例の適用期限など、タイミングが結果を大きく左右します。手続きを後回しにしていると、特例の期限を過ぎてしまったり、管理コストが積み上がったりと、結果的に損をしてしまうことも少なくありません。
ここまでの内容を、あらためて整理しておきます。
- 相続登記は早めに行う：2024年4月から義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しない場合は過料の対象となります
- 遺産分割協議は相続人全員の合意が必要：一人でも反対があると売却手続きが進められません
- 売却の流れを把握する：遺産分割協議→相続登記→査定→媒介契約→売却活動→契約・引渡しという一連の流れを理解しておきましょう
- 取得費の確認を徹底する：被相続人の購入時の売買契約書を探し出すことで、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります
- 特例・控除を最大限活用する：3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、使える制度をしっかり確認しましょう
- 確定申告を忘れない：売却した翌年の2月16日〜3月15日に必ず確定申告を行いましょう
- 共有名義の場合は事前に方針を統一する：相続人全員の合意形成が売却をスムーズに進める最大のポイントです
- 信頼できる不動産会社と専門家を選ぶ：不動産会社、税理士、司法書士など、各分野のプロのサポートを受けることで、手続きの負担を大幅に軽減できます
相続した土地をそのまま放置してしまうと、固定資産税や管理費用がかかり続けるうえ、将来さらに相続が発生した際には権利関係がいっそう複雑になるおそれもあります。使う予定のない土地であれば、できるだけ早い段階で売却を検討し始めることが、結果的にもっともメリットの大きい選択になるはずです。
ネクスプラスでは、相続した土地の売却に関するご相談を無料で承っております。相続登記のサポートから査定、売却活動、税務の相談先のご紹介まで、ワンストップで対応可能です。「何から手をつければいいのか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。お客様それぞれの状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。
