老朽化した空家は売れない？空き家対策法と買取の現実を徹底解説

空家・老朽化物件の現状と社会的な課題

近年、全国的に空家の増加が社会問題となっています。特に老朽化が進んだ住宅は、所有者だけでなく地域にも悪影響を与える存在となりつつあります。
人口減少と高齢化が進む中、今や誰もが“空き家の当事者”になる可能性があると言っても過言ではありません。
この章では、なぜ空家や老朽化物件が放置されやすいのか、またその放置がどのようなリスクをもたらすのかについて、現状と背景を詳しく解説します。

空家の増加が深刻化している理由とは

総務省の住宅・土地統計調査によると、日本の空家率は2023年時点で過去最高を記録しています。
背景には、相続後の利用予定がない住宅や、地方で需要のない物件、賃貸での活用が難しい築古住宅の存在があります。
また、所有者が高齢化して管理できなくなったケースや、相続人同士での協議が整わないケースも空家増加の一因です。

参考：令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果

老朽化物件が抱えるリスク（倒壊・火災・不法侵入）

老朽化した住宅は、構造体の腐食やシロアリ被害、屋根や外壁の崩落など、安全面でのリスクを抱えています。
特に、未使用のまま数年以上放置されている物件では、風雨による劣化が加速度的に進行しており、倒壊の危険性すらある場合もあります。
また、空き家が放置されると、不法侵入や放火といった治安上の問題にも発展しかねません。

相続放棄や管理放置がもたらす法的・経済的問題

空家の多くは相続された物件です。
しかし、適切な手続きを経ずに放置されていることも多く、登記簿上は故人のままで管理責任者が不明瞭になっているケースが少なくありません。
このような物件では、修繕や処分が進まず、近隣住民や自治体との間でトラブルに発展することもあります。
また、管理を怠ったことで行政代執行や固定資産税の軽減措置が外されるなど、経済的な不利益を被る場合もあります。

地域環境や資産価値への影響

空家が周囲に与える悪影響は無視できません。景観を損ねるだけでなく、周辺の住宅や土地の資産価値を下げる原因となります。また、害虫・害獣の繁殖源になったり、ごみの不法投棄を誘発するなど、地域全体の衛生・治安環境を悪化させるリスクもあります。ひとつの空家が、町全体の価値を下げる引き金となることすらあるのです。

放置空き家が自治体の対策対象になるケース

空家の放置が長期化すると、自治体が介入する事態になることもあります。
2015年に施行された「空き家対策特別措置法」では、危険性のある空家を「特定空家」に指定し、所有者に対して修繕や撤去を命じることが可能になりました。
命令に従わない場合は行政代執行により強制的に撤去されることもあり、費用は所有者に請求されます。
こうした状況に陥る前に、早期の対処が求められています。

このように、空家や老朽化物件は単なる“使っていない不動産”ではなく、放置することで大きな社会的・経済的リスクを伴う存在です。
次章では、これらのリスクに対する具体的な法的対応「空き家対策特別措置法」について詳しく解説します。

空き家対策特別措置法とは？老朽化物件が対象になるリスクと対応策

空家問題が深刻化する中で、行政は放置された老朽化物件への対応を強化するため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家対策特別措置法）」を施行しました。
この法律は、空家を放置したままにしておくと所有者に大きなリスクが発生する可能性があることを意味しています。
ここでは、法律の概要と、空家所有者がとるべき対応について詳しく解説します。

空き家対策特別措置法の概要と施行の背景

この法律は2015年に施行され、主に倒壊や火災の恐れがある危険な空家を対象としています。
背景には、全国的に進む空家増加の流れがあり、特に地方都市や郊外では社会問題として顕在化しています。
行政が空家の調査・勧告・命令・代執行といった段階的措置を取れるようになったことで、所有者の責任が明確化されました。

「特定空家」に指定される条件とは？

すべての空家が法的措置の対象になるわけではありません。
行政が問題視するのは、建物が倒壊の恐れがある、衛生面で問題がある、著しく景観を損ねているといった状態にある空家です。
こうした状態と判断された場合、「特定空家」に指定され、改善命令が出されることになります。
指定の有無は、現地調査や近隣住民の通報に基づいて決定されます。

特定空家に指定されるとどうなる？（罰則・税負担）

特定空家に指定された場合、所有者には修繕や撤去の命令が下され、それに従わないと行政代執行によって強制的に取り壊されることもあります。
さらに、固定資産税の住宅用地特例が解除されるため、税額が大幅に増加する可能性もあります。
適切な管理を怠ることで想定外の金銭的負担が発生することは十分にあり得ます。

放置された空家が引き起こすトラブルや、近隣からの苦情対応については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：空家トラブル完全ガイド｜近隣苦情・行政対応・法制度・買取解決まで徹底解説

行政指導が入る前にできること

重要なのは、特定空家に指定される前に対処するすることです。
行政の調査が入る前に、建物の状態を確認し、必要に応じて簡易的な修繕や敷地の清掃を行うことで、リスクを減らすことが可能です。
また、将来的に使用予定のない物件であれば、早めに売却を検討するすることがより現実的な対応となります。

買取という選択肢が有効な理由

空家の処分で悩んでいる場合、老朽化していても現況のまま買い取ってくれる不動産会社に依頼することで、大きな負担から解放されます。
株式会社ネクスプラスのような買取専門会社であれば、建物の状態にかかわらず柔軟な査定とスピード対応が可能です。
行政対応の前に、、売却という選択肢で所有リスクを手放すのは、非常に有効な対策といえるでしょう。

老朽化した空家でも売却・買取が可能な理由

築年数が古く、劣化が進んだ空家でも「売却できない」と決めつける必要はありません。
特に買取専門会社であれば、建物の状態よりも土地の価値や活用可能性を評価して買取を行うケースが多く見られます。
この章では、なぜ老朽化物件でも買取対象になるのか、その理由と仕組みを解説します。

築年数が古くても価値がゼロではない理由

「築50年を超えているから売れない」と考えている方も多いですが、不動産の価値は築年数だけでは決まりません。
建物自体の価値がなくても、立地条件や周辺の需要によっては土地としての価値が見出されます。
特に都市部や再開発エリア周辺では、古家付き土地として高く評価されることもあります。

リノベーション・更地活用を前提とした買取視点

買取会社は購入後に自社でリノベーションを行う、あるいは更地にして再販・再利用するビジネスモデルを持っています。
そのため、老朽化していても将来的な活用が見込めれば買取は可能です。
見た目の劣化や設備の古さよりも、「再利用できる土地かどうか」が評価の分かれ目になります。

建物の状態よりも立地や再活用性が重視されるケース

市場では、老朽化していても「駅に近い」「商業地域」「角地」などの条件を満たす物件は、むしろ高い価値を持つ場合もあります。
再建築が可能なエリアや、法令制限が緩い地域にある場合は、建物の状態が悪くても高値で取引されることもあります。

仲介不要で成立する買取の仕組み

通常、築古物件は仲介での売却が難しいケースもありますが、買取であれば仲介を介さずに直接契約が可能です。
これにより、時間をかけずに現金化でき、煩雑な売却活動も不要になります。
株式会社ネクスプラスでは、こうした買取モデルを専門としており、、スピーディーな対応が可能です。

他社で断られた物件でも買取実績がある背景

老朽化が進みすぎていて、他の不動産業者に断られたという声も少なくありません。
ネクスプラスでは、通常の市場では扱いにくい空家でも買取実績が豊富です。
シロアリ被害や雨漏り、内装崩壊といったケースでも対応してきた実績があり、売主の負担を最小限に抑えた取引を実現しています。

空家買取におけるよくある誤解とその真実

空家の処分を検討している方の中には、「古すぎて売れない」「解体しないと買ってもらえない」など、さまざまな誤解を抱えているケースが多くあります。
これらの認識は、実際の買取現場では必ずしも当てはまりません。
この章では、空家買取にまつわる代表的な誤解と、その真実を明らかにします。

「老朽化しすぎて売れない」は本当か？

建物の老朽化が進んでいても、必ずしも売れないわけではありません。
買取専門会社は、建物の価値よりも土地の再利用価値を重視するため、築年数や劣化の程度が大きな障害にならないことも多いのです。
極端な例では、屋根が抜け落ちていても買取が成立したケースもあります。

空家は更地にしないと売れないという誤解

「解体して更地にしないと売れない」と思われがちですが、実際には現況のままでも買取可能な場合が多数です。
むしろ、解体には高額な費用が発生するため、買取業者が建物付きのまま引き取ることで、売主の負担を軽減できます。
特にネクスプラスのような業者は、建物の処分も含めて一括対応できるのが特徴です。

相続未登記でも売却が進められる理由

相続が発生しているにもかかわらず、登記変更がされていないケースもよくあります。
このような場合でも、相続人間で話し合いがまとまっていれば売却は可能です。
ネクスプラスでは、司法書士など専門家と連携し、相続登記と買取手続きを並行して進めることもできます。

「不法侵入されていたら売れない」の真偽

空家に不法侵入された経歴があっても、売却を諦める必要はありません。
その状態を正確に伝えることで、買取業者側で適切な査定と対処が可能です。
建物の管理状況や防犯面を見直し、必要に応じて修繕・清掃を行うことで、買取に支障をきたさないケースがほとんどです。

「解体費用を先に払う必要がある」は正しいか？

老朽化物件の売却では、解体が必要になることもありますが、売主が先に費用を負担するとは限りません。
多くの買取業者は、解体費用を売買代金から控除する形で処理するため、手元資金がなくても売却を進められることが可能です。
特に、ネクスプラスのように買取から解体までワンストップ対応している会社では、事前費用の心配は不要です。

相続登記の義務化とは？不動産売却への影響と対応方法

2024年4月1日より、法改正により相続登記の義務化が始まりました。
これにより、相続によって不動産を取得した人は、原則として相続開始を知ってから3年以内に登記を行うことが法律で定められています。
実家を相続したものの登記が未了の場合、売却や買取に進むことができないケースもあるため、早期の対応です。
本セクションでは、相続登記義務化の概要と不動産売却への影響、そして買取時に取るべき対応について解説します。

相続登記が義務化された背景と法律の概要

長年、相続登記が義務ではなかったために「相続した不動産が放置されている」ケースが全国的に増加していました。
こうした“所有者不明土地”の増加が社会問題となり、土地の有効活用や都市開発の妨げにもなっていたことから、相続登記の義務化が施行されました。
これにより、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

不動産の売却に相続登記が必要な理由

不動産を売却するには、所有者として法的に登記された状態であることが必要です。
たとえば実家を相続した後、登記を自分名義に変更していない場合、法律上は売却できる権利がない状態です。
この状態では、買取業者も契約を進めることができないため、登記手続きを経たうえでの売却が前提となります。

相続登記をせずに放置すると起こるリスク

登記をせずに放置した場合、相続人の死亡や親族間の関係悪化などにより、共有者の数が増え、話し合いや手続きが複雑化するおそれがあります。
また、管理費の滞納や固定資産税の未払いが発生しても、名義人でないため手続きが進められない事例もあります。
登記の未了は、資産の流動性を著しく低下させる要因になります。

相続登記の流れと必要書類

相続登記は、自分で法務局に申請することもできますが、一般的には司法書士など専門家のサポートを受けて進めます。
必要書類としては、被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍、住民票、不動産の登記事項証明書、遺産分割協議書などがあり、内容に不備があると登記が受理されないため注意が必要です。

ネクスプラスのサポート体制と相談の流れ

株式会社ネクスプラスでは、相続登記がまだ済んでいない方でも相談可能です。
売却を前提とした場合、提携の司法書士を紹介し、相続登記から買取までの流れを一括でサポートする体制が整っています。
専門的な手続きが不安な方でも、丁寧なヒアリングと実務サポートでで、円滑な売却に導くことが可能です。

このように、相続登記の義務化により、放置していた不動産にも確実な手続きが求められる時代となりました。
実家などを相続された方は、まず登記の現状を確認し、必要に応じて速やかに手続きを進めることが、スムーズな買取・資産整理の第一歩となります。

株式会社ネクスプラスの強み｜空家・老朽化物件の買取に特化

空家や老朽化した物件を所有していても、「こんな状態のままで買い取ってもらえるのか」「誰にも相手にされないのでは」と不安に感じる方も多いでしょう。
株式会社ネクスプラスは、そうした“売りにくい不動産”を数多く取り扱ってきた買取専門会社です。
他社では断られた物件でも、独自の視点と柔軟な対応力で現金化へとつなげる力があります。

老朽化・放置された物件でも買取可能な実績

築50年以上経過し、雨漏りや床の抜けなどがあるような状態でも、ネクスプラスは買取を行ってきました。
「誰も住めない状態だから売れない」と思われる物件でも、建物の状態に左右されず土地としての価値や再利用可能性を重視して評価します。

建物の現状を問わず柔軟な査定に対応

ネクスプラスの査定は、形式的な評価だけに依存しません。
現地をしっかりと確認したうえで、建物や敷地のポテンシャルを的確に判断します。
シロアリ被害やカビの発生、内装の破損などがある物件でも、適正な価格を提示できる体制を整えています。

管理トラブル・相続未登記など複雑な物件も対応

所有者が複数人にまたがる物件や、相続登記が未了の物件など、通常の売却では手続きが煩雑なケースでも対応可能です。
専門の司法書士や行政書士と連携し、書類整備や権利関係の整理もワンストップでサポートしています。

早期売却・現金化を実現するスピード対応

「すぐにでも売却して現金化したい」というニーズに応え、ネクスプラスではスピーディーな対応を重視しています。
相談から現地確認、価格提示、契約、引き渡しまでを最短ルートで進められるフローを確立しており、急な資金ニーズにも対応可能です。

プライバシー配慮・秘密厳守の体制が安心につながる

物件の売却には、近隣への配慮やプライバシーの問題もつきものです。ネクスプラスでは、売却に関する情報が周囲に漏れないよう徹底管理しています。
外部に知られたくない事情がある方でも安心して相談できる体制を整えています。

老朽化した空家を売却する前に知っておきたい注意点

老朽化した空家は、買取によってスムーズに現金化できる可能性がありますが、売却前に確認しておくべきポイントがいくつか存在します。
これらを把握せずに進めてしまうと、手続きが滞ったりトラブルに発展するリスクもあるため注意が必要です。
この章では、売却を進めるうえで事前に知っておくべき注意点を解説します。

登記状況と所有者確認の重要性

物件を売却するには、所有者が誰であるかを登記簿上で明確にする必要があります。
に相続によって取得した物件で登記変更をしていない場合は、まず相続登記を行う必要があります。
ネクスプラスでは相続未登記の状態でもご相談いただけますが、売買契約の締結には正式な所有者の確定が不可欠です。

固定資産税の納付・滞納状況の確認

空家の所有者には、固定資産税の支払い義務があります。
滞納がある場合、売却の際に差し押さえのリスクが発生する可能性があります。
売却前には、納付状況を役所で確認し、必要に応じて清算手続きを済ませておくことが望ましいです。
なお、売買代金から滞納分を相殺することで手続き可能なケースもあります。

建物の状態（雨漏り・傾きなど）の確認方法

老朽化物件では、雨漏り・床の沈み・建物の傾きなどの不具合が発生していることが多く、売却価格にも影響します。
売却前に建物の状態を正確に把握しておくことで、査定時のトラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。
外部から確認できる範囲でも、現状を伝えることは重要です。

管理不全が与える査定への影響

庭が荒れている、郵便物が溜まっている、ごみが放置されているといった状態は、「管理が不十分」と判断される原因となり、査定額にマイナス影響を与えることがあります。
査定前には最低限の清掃や雑草処理などを行っておくと、印象を良く保てます。
ネクスプラスでは現況のままの買取も可能ですが、管理状況は重要な評価要素の一つです。

売却後の責任を明確にする契約時の注意点

買取契約においては、売主が瑕疵担保責任を負わない「「現状有姿」での契約が一般的ですが、物件に隠れた問題がある場合は、事前に報告しておくことがトラブル回避につながります。
また、売却後に近隣との境界トラブルが発生しないよう、境界確認書などがあれば提出しておくと安心です。

このように、老朽化した空家の売却には、事前確認すべきポイントが複数あります。
正しい手順を踏むことで、スムーズな買取と安心の現金化を実現できます。

よくある質問（Q&A）

Q1. 老朽化が激しい空家でも本当に売れますか？

はい、株式会社ネクスプラスでは、雨漏り・腐食・傾きなどがある老朽化物件でも買取対応です。
建物の状態ではなく、土土地の活用可能性などを重視して査定を行います。

Q2. 相続登記が終わっていない状態でも売却できますか？

登記が未了でも、相続人が確定している場合は売却可能です。
ネクスプラスでは、相続登記のサポートも含めたワンストップ対応が可能ですので、お気軽にご相談ください。

Q3. 固定資産税を滞納していますが、売却は可能ですか？

はい、固定資産税を滞納していても売却は可能です。
株式会社ネクスプラスでは、売買代金の中から売買代金の中から滞納分を差し引いて精算する形で対応できるため、事前に支払う資金がなくても売却を進められます。
詳細な納付状況は役所で確認のうえ、ご相談いただくことをおすすめします。

Q5. 全国どこでも対応してもらえますか？

対応エリアは東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県に限られております。
また、エリア内であっても物件の条件や環境によっては買取が難しい場合があります。まずはご相談ください。

まとめ

老朽化した空家は、見た目や状態の悪さから「売れない」と思い込まれがちです。
しかし実際には、立地や再利用性を評価することで現況のままでも買取が可能です。
特に空家対策特別措置法が強化される中、放置による行政介入や固定資産税増額といったリスクを回避するためにも、早期の売却検討が重要です。
株式会社ネクスプラスは、こうした「「売りにくい空家」を数多く取り扱ってきた実績を持ち、現況のまま・手間をかけずに売却できる体制を整えています。
物件の状態や手続きに不安がある方も、安心してご相談いただけるパートナーとしてサポートいたします。