再建築不可物件の買取は可能？売れない理由と高く売るためのポイントを解説

再建築不可物件とは？特徴と売却しづらさの背景

再建築不可物件は、建て替えができないために資産としての価値が下がるとされる不動産の一種です。
一般の住宅と見た目に大きな違いはないものの、法的な制限により新たな建築ができないことで、売却や活用が難しくなるケースが多くあります。
この章では、再建築不可物件の仕組みと、その特殊性が売却に与える影響について解説します。

再建築不可物件とは？法律上の定義を理解する

再建築不可物件とは、現在の建築基準法における接道義務を満たしていない土地に建てられた建物を指します。
基本的に、道路に2メートル以上接していない敷地では、建て替えや新築が許可されません。
したがって、こうした物件は現存する建物を壊してしまうと再び家を建てることができなくなります。

接道義務と建築基準法の関係

建築基準法では、建物を建てる土地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが必要です。
これを「接道義務」と呼びます。再建築不可物件はこの要件を満たしていないため、再度の建築ができず、法律上の制限を大きく受ける資産となります。

よくある再建築不可の物件パターン

典型的な例としては、旗竿地や袋小路の奥にある土地、あるいは狭い私道に接している敷地などがあります。
また、都市部の密集地に多く見られ、古い住宅街の一角に点在しています。

都市計画区域と制限の影響

都市計画区域内の土地には、建ぺい率や容積率の制限も加わります。
再建築不可物件では、こうした法的な枠組みに加え、接道条件が重なることで、建物の増築や変更が困難になるのが特徴です。

評価額や税金への影響

こうした物件は市場評価が下がりやすく、固定資産税が安くなる場合もありますが、それは同時に資産価値が限定的であることを意味します。
将来的に活用できる可能性が限られる点も、所有者にとってはデメリットとなり得ます。

空き家化・老朽化がもたらす追加リスク

建て替えられないことで老朽化が進行しても手を加えにくく、結果として空き家のまま放置されるケースが目立ちます。
倒壊や近隣トラブルといったリスクもあるため、所有し続けること自体が負担になることがあります。

なぜ再建築不可物件は売れないと言われるのか

再建築不可物件は、一般的な不動産と比較して買い手が見つかりにくく、売却が長期化しがちです。
その背景には法的な制限だけでなく、買い手にとっての使い道の難しさや資産評価の低さがあります。
この章では、再建築不可物件が市場で「売れにくい」とされる主な理由を明らかにします。

住宅ローンが利用しにくい事情

多くの金融機関では、再建築不可物件を担保とした住宅ローンの融資を断っています。
担保価値が低いと判断されるためで、これにより現金で購入可能な限られた層にしか訴求できません。

再建築できないことが将来への不安に

物件の老朽化が進んだ際に建て替えられないという事実は、購入希望者にとって大きな不安要素です。
特に長期的な居住を考えている層にとっては、再建築不可は致命的な制限となります。

流通市場でのニーズが極めて限定的

再建築不可物件は、資産価値や再利用性が低いため、市場での流動性が非常に乏しくなります。
限られた目的を持つ人を除けば、ほとんどの買い手に敬遠されがちです。

法的制限と使い道の制限が重なる

建て替え不可という制限に加え、リノベーションや賃貸活用にも制約が生じることがあり、自由な活用が難しいという特徴も売れにくさにつながっています。

保有していても価値が上がらないリスク

通常の不動産は将来的に資産価値が上がる可能性もありますが、再建築不可物件にはその見込みがほぼありません。
将来売却する際にも価格が下がってしまう恐れが強いため、敬遠されがちです。

再建築不可物件の現実的な売却手段

再建築不可物件を「売りたい」と考える場合、現実的な手段として最も選ばれているのが専門業者による買取です。
法的な制約や流通の困難さを前提に、確実に手放すには、自ら再販や運用を前提に動けるプロによる直接買取が最適な選択肢となります。

買取はなぜ成立するのか

専門の不動産買取業者は、再建築不可物件の法的制限や市場ニーズを理解したうえで、自社の判断で再利用や転用の可能性を見出しています。
そのため、通常の購入希望者が敬遠するような物件でも、成立に至るケースが多くあります。

再建築不可物件を歓迎する業者もある

一部の業者は、再建築不可物件の特性を逆にビジネスチャンスととらえ、積極的に買い取る方針を打ち出しています。
条件次第では現状のままでの買取や、即日の価格提示が行われることもあります。

売主にとっての負担が少ない理由

買取では、物件の現況をそのまま引き継ぐ形が多く、清掃や修繕が不要なケースが一般的です。
また、短期間で現金化できるため、税金や管理費などの負担を最小限に抑えられます。

相続や放置物件の処分にも対応可能

相続で取得した再建築不可物件や、長期間使用されていなかった建物も、買取であればスムーズに処分が可能です。
法的な問題や書類の整備も、業者が代行・サポートしてくれるケースが多く安心です。

関連記事：再建築不可物件を相続したらどうする？損をしない対処法と売却戦略

時間や手間をかけずに処分できる利点

買主を探す必要がないため、売却活動に時間をかける必要がありません。
不動産に詳しくない方でも、必要な手続きさえ済ませればスムーズに売却が完了するのも、買取ならではの大きなメリットです。

再建築不可物件の買取相場と価格決定の仕組み

再建築不可物件は、通常の住宅と比較して価格がつきにくいとされますが、適切な査定を行えば、条件に応じた妥当な価格での買取は十分に可能です。
この章では、再建築不可物件の買取価格がどのように決まり、どのような要素が評価に影響を与えるのかを具体的に解説します。

再建築不可物件の相場はどのように決まるか？

再建築不可物件の買取価格は、一般的な市場価格とは異なる尺度で評価されます。
建て替えができない制限を前提とした価格設定となるため、同じ立地条件でも再建築可能な土地より安くなる傾向があります。
ただし、土地の広さや用途、接道状況によって評価の幅は大きく変動します。

土地の形状や面積が価格に与える影響

土地の形が整っていて、建物の活用や賃貸運用などに向いている場合、再建築不可であってもある程度の評価が得られます。
一方、極端に狭小だったり不整形な土地は、利用価値が低いと判断され、価格も大きく下がる可能性があります。
面積が狭すぎると、解体後の活用方法が限定されるため、評価にマイナスの影響を与えます。

建物の老朽化が査定に与える影響

築年数が古く、建物の劣化が進んでいる場合は、解体前提での価格提示となることが一般的です。
特に、雨漏りや傾き、シロアリ被害などがあると、修繕費用や撤去費用が見込まれるため、査定価格に反映されます。
ただし、使用可能な状態であれば、一定の価値が見出されることもあります。

接道条件と買取価格の関係

接道の幅や位置関係は、再建築不可物件の中でも評価を大きく左右する要因です。
道路との接点がある程度確保されていれば、将来的な用途変更や緩和措置の対象となる可能性があり、やや高めの査定がつくこともあります。
反対に、完全に囲まれた土地や通行権が不明確なケースでは、大幅な減額要因となります。

周辺環境と利用可能性による評価

再建築不可物件でも、駅から近い、商業地域にある、周辺に開発が進んでいるなど、立地によっては活用可能性が評価され、価格が上昇することがあります。
また、現況のままでも貸家や店舗として活用できるようなケースでは、その収益性が評価に加味されることもあります。

実勢価格と業者提示額の違いを理解する

不動産市場には「実勢価格」と「業者の買取価格」が存在します。
実勢価格とは理論的な相場であり、実際の売却時には、再建築不可という特殊性を考慮した業者独自の評価が行われます。
査定額が実勢価格より低く提示されることは珍しくなく、その理由を理解した上で交渉に臨むことが重要です。

このように、再建築不可物件の価格はさまざまな要素が複合的に関係しており、一律に評価することはできません。
買取業者はこれらのポイントを的確に分析し、再活用の可能性まで見据えて査定を行います。

トラブル・失敗を防ぐための注意点と裏ワザ

再建築不可物件は、特殊な条件を抱えているからこそ、売却時にトラブルや失敗が起きやすい分野でもあります。
法的な不備や業者との認識のズレ、手続きの不備など、さまざまな落とし穴が存在します。
この章では、そうした問題を未然に防ぎ、スムーズな買取を実現するためのポイントや、知っておきたい裏ワザ的な知識をお伝えします。

権利関係は必ず事前に整理しておく

再建築不可物件の多くは、相続によって取得されたケースや、長年放置されていた背景を持っています。
そのため、登記簿上の名義と実際の所有者が一致していなかったり、複数の共有者がいたりすることが珍しくありません。
売却の前には必ず登記情報を確認し、必要に応じて名義変更や遺産分割協議などを済ませておくことが、トラブル回避の第一歩です。

境界線や通行権の確認は最優先事項

接道義務に関連して、敷地の境界や私道部分の通行権が明確でない物件は、買取時に大きな問題となることがあります。
現地調査を行った際に、隣地との境界が不明瞭だったり、私道を通らなければ公道に出られない構造になっていた場合、その使用権限の有無を確認する必要があります。
曖昧なまま進めてしまうと、後から権利関係の調整が必要になり、取引が中断される可能性があります。

口約束は避け、書面での確認を徹底する

売却手続きにおいて、業者とのやり取りが口頭のみで進んでしまうと、後から「言った・言わない」のトラブルに発展することがあります。査定価格、引き渡し条件、現況引渡しの範囲など、重要な取り決めは必ず書面で確認し、納得した上で進めることが大切です。

買取実績がある業者を選ぶのが最大の裏ワザ

再建築不可物件は、一般的な物件と比べて専門知識が求められる分野です。
そのため、同様の案件を数多く取り扱ってきた実績のある業者を選ぶことが、最大のリスク回避策になります。
専門の買取会社であれば、価格交渉から法的手続き、引き渡しまで一貫して対応してくれるため、安心して任せることができます。

このように、再建築不可物件の売却では、事前準備と相手業者の選定が結果を大きく左右します。
複雑な物件であっても、必要な確認を怠らず、信頼できるプロと進めることで、スムーズな取引が実現できます。

信頼できる再建築不可買取業者の選び方

再建築不可物件は、一般の住宅に比べて専門的な知識と柔軟な対応が求められるため、売却を成功させるためには「どの業者に依頼するか」が極めて重要です。
すべての不動産会社がこのような物件を扱えるわけではなく、経験や実績がある業者でなければ対応が難しいケースも少なくありません。
この章では、信頼できる買取業者を見極めるためのポイントをわかりやすく解説します。

再建築不可物件の買取実績が豊富であること

まず注目すべきは、過去にどれだけ再建築不可物件を取り扱った実績があるかです。
通常の不動産と異なり、再建築不可には法的制限や特殊な評価軸が存在するため、取り扱い経験が少ない業者では、査定や手続きで不備が生じる可能性があります。
実績の豊富さは、安心して任せられるかどうかを判断する大きな材料となります。

調査対応や査定がスピーディーかつ丁寧である

優良な買取業者は、現地調査から査定提示までのスピードが早く、かつ物件の状況を正確に把握したうえで説明を行ってくれます。
調査を適当に済ませたり、査定根拠をあいまいに説明したりする業者には注意が必要です。
プロとしての姿勢が見えるかどうかが、業者選びの一つの指標になります。

契約内容や査定額の根拠が明確に説明されるか

査定価格が提示された際、その内訳や根拠についてしっかりと説明があるかどうかも重要です。
建物の状態、立地、土地形状、接道条件など、どの要素がどのように影響しているかを明確に説明できる業者は、信頼性が高いといえます。
書面を交えて丁寧に説明する姿勢がある業者は、誠実な対応を期待できます。

契約後のサポート体制が整っている

売却後にも名義変更や解体、税務申告など、さまざまな手続きが発生する可能性があります。
そうした際に、追加料金なく相談に乗ってくれる、もしくは一括してサポートしてくれる体制があるかどうかも、業者選びで確認すべきポイントです。
最初から最後まで安心して任せられるかが大切です。

周囲に知られずに売却できる配慮があるか

近隣住民に売却の事実を知られたくない場合や、目立った販売活動を避けたいケースでは、売却が外部に漏れないように配慮してくれるかどうかも業者選定のカギになります。
直接買取を行う業者であれば、内覧や広告活動をせずに売却できるため、プライバシー保護の面でも有利です。

このように、信頼できる業者を見極めるためには、単に査定額の高さだけで判断するのではなく、対応力や実績、説明の透明性など、総合的な観点で比較することが重要です。
再建築不可という難しい物件だからこそ、プロフェッショナルな業者との連携が不可欠です。

再建築不可物件に特化した豊富な実績

ネクスプラスは、再建築不可物件を含む「訳あり不動産」の買取に特化しており、数多くの実績を積み重ねています。
一般的な不動産会社が取り扱いを避けがちな物件であっても、専門知識と対応力を活かしてスムーズに買取を実現してきた点が特徴です。
豊富な経験に裏打ちされた査定と提案力は、他社にはない安心材料です。

接道義務の不備や境界トラブルにも対応

再建築不可の原因としてよくある「接道義務を満たしていない土地」や「境界不明確な物件」などについても、ネクスプラスでは丁寧に現地調査を行い、法律や実務の観点から適切に処理を進めます。
売主にとって不安の多い権利関係の整理や通行権の確認といった手間も、ワンストップで対応してくれる体制が整っています。

建物の状態を問わず、現況のまま買取可能

再建築不可物件では、建物を解体してしまうと二度と建て替えることができなくなるため、基本的には「建物付きのまま」売却することが前提になります。
ネクスプラスでは、たとえ内部が老朽化していたり、長年空き家であったとしても、現況のままでの買取に対応しています。
修繕やクリーニングを行う必要はなく、売主は余計な費用や手間をかけずに手放すことが可能です。建物の使用状況や築年数を問わず、柔軟に対応できる点が大きな強みです。

即日査定・スピード対応で資金化までが早い

ネクスプラスでは、最短で即日査定に対応し、契約から現金化までのスピードにも定評があります。
「税金の支払いが迫っている」「空き家を放置できない」など、時間的な制約がある売主にとっては、大きな安心材料となるでしょう。
専門知識を持った担当者が初動から契約完了までを一貫してサポートするため、手続きもスムーズです。

売却後のサポートまで丁寧に対応

売却後の名義変更や法務手続きについても、ネクスプラスが対応をサポートしています。
複雑な書類や行政対応も含めて、売主の負担を最小限に抑えるためのフォロー体制が整っており、不動産に詳しくない方でも安心して任せることができます。

このように、ネクスプラスは再建築不可物件というハードルの高い不動産でも、確かなノウハウと実績でスピーディーに対応可能な買取専門会社です。
「他では断られた」「放置し続けて困っている」といった悩みを抱えている方こそ、同社のサポートにより大きな前進が得られる可能性があります。

よくある質問（Q&A）

Q1. 再建築不可物件でも本当に売れますか？

はい、売却は可能です。再建築不可であっても、現況のまま活用できる物件であれば一定の需要があります。
特にネクスプラスでは、建て替えを前提としない活用方法を前提に、再建築不可物件の買取に対応しています。建物の状態が悪くても問題なく相談できます。

Q2. 解体して更地にしたほうが売れやすくなりますか？

再建築不可物件では、建物を解体してしまうと建て替えができなくなるため、解体せず建物付きの状態で売却することが前提となります。
むしろ建物が残っていることで、利活用の可能性が広がり、評価されることもあります。解体はせずに現況のままご相談いただくのが最適です。

Q3. 現地から遠方に住んでいても対応してもらえますか？

はい、可能です。ただし、株式会社ネクスプラスは対応エリアを限定しているため、まずは対象地域かどうかをお問い合わせください。
対応エリア内であれば、売主が離れた場所に住んでいる場合でも、必要に応じて現地調査や手続きの代行などを柔軟に行っています。
来店の必要もなく、書類の郵送や電話・メールでのやり取りで売却を進めることが可能です。

Q4. 買取までにどのくらいの期間がかかりますか？

物件の状況や必要書類の準備状況にもよりますが、ネクスプラスでは最短で即日の査定提示、1週間以内の買取完了も可能です。
お急ぎの事情がある場合も、事前にご相談いただければ迅速に対応します。

Q5. 売却後にかかる費用や手続きはありますか？

売却後の名義変更や行政手続きなどについても、ネクスプラスがサポートいたします。
物件によっては税務処理などが発生する場合もありますが、専門スタッフが丁寧に案内しますのでご安心ください。
追加費用が発生する場合も、事前に明確に提示されるため、納得したうえで手続きを進められます。

まとめ｜再建築不可物件でもスムーズな売却は可能

再建築不可物件は、「建て替えができない」という制約から敬遠されがちな不動産ですが、正しい知識と信頼できる買取業者のサポートがあれば、スムーズな売却や資産整理が十分に可能です。 建築基準法による接道義務の影響や、住宅ローンの利用制限といった課題はありますが、それらのハードルを理解した上で買取に対応する業者であれば、柔軟かつ迅速に物件を引き取ることができます。
特に、現況のままでの買取や、相続・放置物件にも対応できる点は、一般の売却方法にはない大きな利点です。
なかでも、株式会社ネクスプラスは再建築不可物件の買取に強みを持ち、これまで数多くの訳あり物件を円滑に現金化してきた実績があります。
再建築不可という理由で物件の処分をあきらめかけている方、長年放置していて負担になっている方にとって、ネクスプラスのような専門買取会社の存在は大きな味方となるはずです。